Nos complace poner a su alcance un interesantísimo trabajo formulado por Diana Sevitz, abogada, docente y mediadora, especialista en Propiedad Horizontal, que ya ha colaborado con nuestra propuesta periodística y que tiene una profusa producción de artículos, ensayos y libros sobre la temática consorcial. Carlos Marcelo Pintos
¿Qué ocurre con los conflictos dentro de los consorcios?
Un alto porcentaje de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires, vive en edificios de propiedad horizontal, son pocos los “privilegiados “que viven en casas.
Los edificios de propiedad horizontal no son estructuras homogéneas sus integrantes no provienen todos de la misma cultura, educación y un mismo origen. Muy por el contrario, a raíz de las migraciones que se están operando en estos últimos años, la sociedad se ha convertido en multicultural.
Lógicamente existen entre ellos diferencias sociales, patrimoniales y generacionales, y cuando aparecen estas situaciones los consorcios no pueden darse el lujo de dilatarlo sin resolverlo.
Los conflictos que pueden generarse en un edificio de propiedad horizontal son de orígenes diversos: personas que dejan cerrados sus departamentos y no permiten la entrada a los plomeros para su reparación, inundaciones de sótanos, ruidos molestos, ladridos de perros, incumplimientos de reglamentos de copropiedad, utilización de espacios comunes como propios etcétera.
La vida del consorcista en propiedad horizontal es muy complicada, transcurre en una delicada red de exigencias entre otros consorcistas. En relación con el consorcio, el administrador, inclusive con terceros.
De la neurociencia al campo de los conflictos.
Estudios realizados internacionalmente han explicado los efectos de la vida urbana sobre los habitantes.
Las personas que viven en ciudades grandes tienen:
1. Mayor riesgo de sufrir afecciones psicológicas y psiquiátricas;
2. Causas: stress, intensidad de trabajo, ruidos, déficit en el descanso y sueño, aglutinamiento y hacinamiento urbano.
Con estos descubrimientos podemos sistematizar las causas posibles que podemos encontrar como factores de conflicto dentro de un consorcio.
Fuente de conflictos. Causas múltiples:
-Propietarios, consorcistas, locatarios, usufructuarios (habitantes de los consorcios).
-Ignorancia (leyes y reglamento de propiedad).
-Culturales (distintas etnias).
-Sicológicas.
-Conductuales (ira, angustia, envidia, capricho).
-Generacionales (de género- edad).
-Convivencia (chismes, injurias calumnias).
-Socioeconómicas.
-De no compromiso.
-Poca empatía (entre los propietarios).
-Presiones externas (económicas, familiares, laborales etc.).
-Abuso de los propietarios (avanzan sobre los bienes comunes para beneficio propio).
-Abandono (de la unidad y de las personas).
Conflictos que pueden generar los administradores
-Ignorancia del Reglamento de propiedad.
-Presiones externas (fiscales, legales, judiciales, administrativas etc.).
-Aumento de tareas-complejidad.
-Falta de recursos (expensas insuficientes, inflación).
-Falta de profesionalismo (falta de capacitación).
-Indiferencia ante las quejas (no resuelve los problemas).
-Poca estructura administrativa (le falta empleados para atender las necesidades de la administración).
-Incapacidad de detectar el conflicto a tiempo (miopía ante la problemática).
-Falta de conocimientos técnicos para evaluar el problema y resolver el problema (no se encuentran capacitados en negociación).
Importancia de la mediación en Propiedad Horizontal
Todas las situaciones que se generan en un edificio de propiedad horizontal y que no se resuelvan a tiempo, conviven con los vecinos, se agrandan, suben y bajan por el ascensor.
La ventaja de resolver un conflicto es que las partes se escuchan, lo que se dice en las audiencias es de carácter confidencial, y se expresan con absoluta libertad, este sistema es de gran ayuda pues los temas que se ventilan provienen de problemas entre vecinos. Vivir en propiedad horizontal se ha convertido en los últimos 15 años en una empresa temeraria.
Al comprar una unidad ignoran quiénes son su vecinos, la ley que regula a la propiedad horizontal , usan y abusan de su unidad , de las partes comunes como si no perteneciera al consorcio, usan los espacios comunes como propios, no respetan los horarios de descanso, ni de las mudanzas, depositan los residuos a horas inadecuadas, les dan órdenes al encargado, construye sin pedir permiso, se apropian de partes comunes, perjudican a otros vecinos, utilizan las cocheras para lavado y arreglo de autos.
No existen edificios de propiedad horizontal que alguna vez no hayan tenido que recurrir a un experto para que interprete alguna cláusula ya que los propietarios no se ponían de acuerdo cuando un caño debía ser reparado en forma particular y cuando abonado por toda la comunidad, La discusión tiene su fin en lo normado por el artículo 2041 inciso f) del Código Civil y Comercial -CC y C.
A partir de la sanción de la ley de Mediación trajo a las comunidades consorciales los problemas que necesitaban años para resolverse, en pocas sesiones se puede arribar a un acuerdo.
Esta ley es muy conocida en el ambiente de las consorcistas y aún en el caso que la ley no exige cumplir con la etapa mediatoria, siempre se solicita la intervención de un mediador, caso típico la ejecución de expensas que se encuentra excluida de la ley.
El rol del administrador del consorcio frente al conflicto
La principal característica de mediador es la neutralidad y profesionalidad, cualquier persona, aunque tenga buena voluntad, no puede ejercer ese rol.
El administrador tiene asignado que impone el reglamento de propiedad horizontal, pero por definición nunca podrá ser mediador en su propio consorcio. Podrá sí ser un hábil negociador.
Así lo hace con los proveedores por mejores precios en los presupuestos de arreglos, dirige con eficacia el desarrollo de las asambleas y también maneja las delicadas relaciones con el encargado y propietarios.
Una forma de prevenir los conflictos es rápidamente dar curso a las quejas de los propietarios y en caso de ser necesario, ya que éste no decide por el consorcio, convocar a una asamblea a fin que los mismos reunidos decidan la mejor solución, y de no arribarse conozcan los resultados negativos de su decisión.
¿Se puede arribar a una solución pacífica sin recurrir a una mediación?
Podría ser que se pueda evitar, si tenemos conocimiento de las teorías de la decisión.
¿Cómo es el mecanismo de la toma de decisiones dentro de nuestro cerebro?
a) Deriva de una evaluación de alternativas de los posibles resultados analizando el costo-beneficio de cada uno;
b) Para una buena negociación es necesario la capacidad de crear virtualmente en nuestro cerebro un futuro posible;
c) Comprensión de las conductas humanas: Investigaciones recientes demuestran que la toma de decisiones es un proceso que depende de áreas cerebrales involucradas en el control de las emociones.
Decidimos con emociones
Las neurociencias sugieren que el razonamiento guiado por la emoción facilita el proceso de toma de decisiones.
El administrador frente a un caso para mediación
El administrador se presentará a la mediación con los instrumentos o documentación que acredite que es el administrador del consorcio, debiendo tener especial cuidado de haber revisado que la misma se encuentre vigente al momento en que deba exhibirla, con asistencia letrada, no cumpliendo con ese requisito se tendrá como compareciente quedando habilitada la otra parte para el inicio de las acciones judiciales.
Ante la convocatoria, deberá saber diferenciar si la misma es privada o pública, ya que en la privada la ley le permite dentro del quinto día hábil de notificado elegir un nuevo mediador dentro de la lista de 4, la pública no otorga ese derecho.
Debe notificar la convocatoria a una mediación, por imperio de lo normado por el art. 2067 inc. k) CCyC y recabar toda la información, presupuestos , cartas documentos cursadas entre las partes, a fin de poder contar con ella para el día de la audiencia.
Casos aplicables
A modo de ejemplo para clarificar el panorama y tomar conciencia del increíble adelanto que trajo aparejado la sanción de la ley, los casos aplicados son, Conflictos:
-Entre vecinos;
-Entre un propietario y otro propietario;
-Entre el consorcio y un proveedor;
-Entre el administrador y el consorcio;
-Entre el consorcio y el ex administrador;
-Ruidos molestos producidos por: copropietarios, locatarios, mascotas, linderos;
-Incumplimiento de reglamentos de copropiedad y reglamentos internos;
-Incumplimientos de contratos por proveedores;
-Incorrecta utilización de espacios comunes;
-Construcciones clandestinas;
-Casos de humedad;
-Cobro de Medianería;
-Daños y perjuicios: dentro del consorcio y con edificios linderos;
-Filtraciones acústicas y luminotecnia;
-Vicios de construcción;
-Conflictos entre vecinos por el mantenimiento y uso de espacios verdes;
-Conflictos por carteles. Marquesinas y toldos en la vía publica;
-Obras sin permiso;
-Homologación de convenios;
-Rescisión de contratos, comodatos, locaciones.
Estos problemas también se resuelven en ámbitos dedicados exclusivamente a la actividad del sector, como Cámaras, Uniones, y Fundaciones de administradores, que dentro de sus programas de capacitación siempre incluyen una materia de negociación y mediación y cuentan con mediadores especializados en la temática.
Filtraciones y mala convivencia, al tope de las peleas entre vecinos
La humedad en paredes comunes es el problema más frecuente. También olores, suciedad y discusiones con administradores de consorcios. En el 80% de los casos que van a mediación, hay acuerdo entre vecinos.
Segundo motivo de canas verdes son los problemas de convivencia, como olores molestos y suciedad en espacios comunes de edificios. En un CGP comunal de la Ciudad contaron: “Una señora vivía en un departamento con 20 gatos, y los vecinos se quejaban por los olores. Fueron a mediación y acordaron que se llevaría algunos de los animales a una asociación protectora y se quedaría con menos”.
Los datos surgen del servicio de Mediación Comunitaria que ofrece la Defensoría del Pueblo (de CABA). De los 188 pedidos de mediación que hubo en los primeros cinco meses del año, 80 fueron por filtraciones y 36 por problemas de convivencia. En las mediaciones que ofrece la Subsecretaría porteña de Justicia, a través de los 15 CGP, manejan cifras similares.
El tercer motivo son las discusiones con los administradores de consorcios. Es que cerca del 80% de los porteños vive en edificios o departamentos en propiedad horizontal. Los aumentos de expensas (principalmente por las subas salariales a los encargados) y la falta de mantenimiento de los edificios son dos de las principales quejas de los consorciados a sus administradores.
Otro gran foco de conflicto: los ruidos molestos. Un caso es el de S. N. G., de Congreso: “Vivo arriba de un restorán. El inquilino del local instaló extractores de humo, y a la noche lleva gente a cantar y tocar la guitarra hasta cualquier hora. Hace meses que no podemos dormir, los ruidos son permanentes”.
Por su parte A R. y S. la mediación no les solucionó sus problemas. Pero en la mayoría de los casos los resultados son favorables. “En un 80% de los trámites, hay acuerdo. A veces no se respeta lo pactado y vuelve el conflicto, pero en general la gente cumple”, contó Nora Cattaneo, encargada de Mediación de la Defensoría (CABA).
Este servicio comenzó a popularizarse hace diez años, para evitar llegar a juicio con conflictos que pueden resolverse dialogando. “La mediación es un servicio gratuito basado en la buena voluntad de la gente. A veces los problemas son simples, pero la relación entre los vecinos está tan desgastada que el diálogo se rompe por la bronca. Los mediadores invitan a las partes en forma voluntaria y se hacen las audiencias. El mediador no impone ningún criterio, sino que va acercando a las partes”, comentó Alicia Pierini, defensora del Pueblo.
-Filtraciones se registró un 42,6% de quejas;
-Problemas de convivencia un 19,2% de quejas;
-Problemas con el administrador un 11,2% de quejas;
-Ruidos molestos 10,1%.
A modo de colofón
El siglo que nos precedió lleva sobre sus espaldas un gran fracaso: el no haber logrado la paz. Los seres humanos seguimos intentando eliminar el diferente, sea a través de la violencia de la descalificación o de la
persuasión. La mediación apunta a una sociedad cuyos miembros puedan colaborar sin ser iguales.(Dr. Roberto Punte cuaderno de Doctrina Nro. 20 temas de mediación Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. La experiencia de aplicación de Métodos Alternativos de resolución de Conflictos en la Capital Federal. pág.5).
La mediación en los conflictos aplicados a la propiedad horizontal, es eficaz, idónea, y participativa, recompone las relaciones entre todos los involucrados y tiene un relativo bajo costo muy apreciado en esta época por el magro patrimonio de los consorcistas, que se ve afectado por los continuos aumentos en todos los rubros que componen la expensas.
Esta no es una panacea, no reemplaza al sistema judicial, pero es un recurso indudable para establecer una cultura de paz en donde vivimos, en nuestra propia casa y con nuestros propios vecinos.
Resolver conflictos de la manera indicada aporta un cambio de mentalidad que no solamente un juicio puede poner fin a un litigio.
