Sigue siendo motivo de interés y controversia la ley de Alquileres (Nº 27.551) promulgada el año pasado y respecto de la cual persisten dudas de parte de propietarios e inquilinos sobre su implementación, alcances y consecuencias. En esta oportunidad respondemos a las 10 dudas más frecuentes. Carlos Marcelo Pintos
Quienes operan a través de corredores inmobiliarios para el alquiler de su vivienda, pueden estar seguro que el profesional a cargo de la inmobiliaria está suficientemente informado sobre la legislación vigente y pueden despejar dudas de locadores y locatarios a la hora de concretar un acuerdo contractual, sin embargo hay muchos propietarios que optan por manejar ellos mismos sus unidades en alquiler y a la hora de confeccionar el contrato se encuentran con dudas que pueden llevarlos al equívoco o a la inseguridad jurídica del convenio.
También los inquilinos pueden abrigar dudas de los alcances de sus derechos y obligaciones y toman recaudos para no asumir compromisos sin estar bien informados. Seguidamente ponemos al alcance de todas las respuestas a las dudas más frecuentes:
1. Si el contrato se suscribió antes del 1 de julio de 2020, al finalizar ¿es necesario hacer uno nuevo o puede prorrogarse?
Si las partes (Locador y Locatario) están de acuerdo con mantener la relación locativa y continuar con las condiciones que habían suscrito en el contrato finalizado, no es necesario hacer uno nuevo. Pueden «prorrogarlo», de modo que persista lo acordado en cuanto a lapso contractual, ajustes del precio, garantías y cualquier otra condición que la ley actual haya modificado.
2. Con la nueva ley de alquileres ¿cuál es el plazo mínimo establecido?
La nueva ley de alquileres establece que el plazo mínimo del contrato de locación con fin residencial o de vivienda es de 3 años. Hay excepciones si es un alquiler temporario, pero hay que justificar la causa (por ejemplo, estudios, reformas en la casa original, etcétera).
En efecto, el plazo mínimo de la locación de inmueble es de tres años. En caso de firmar un contrato de locación por un plazo menor la ley lo entiende automáticamente celebrado por ese plazo de tres años.
3. Con la nueva ley ¿se puede pedir más de un mes de alquiler de depósito?
La gran objeción de los propietarios a lo dispuesto por la nueva ley de alquileres sobre el depósito es que un solo mes de alquiler, para un contrato de tres años o más, resulta insuficiente para arreglar los daños más comunes que se presentan al finalizar los contratos.
La nueva normativa dice que “no puede requerirse del locatario” más de un mes de alquiler como depósito. Pero nada impide que un tercero, por ejemplo: un amigo del inquilino o el fiador, incremente el depósito en 1 o 2 meses más, como una garantía accesoria.
4. Al devolver el/los depósitos ¿qué puede descontar el propietario y qué no?
Muchos inquilinos se quejan de que el propietario, al final del contrato, se negó a devolver el depósito o lo restituyó con descuentos, sin motivos válidos.
En verdad, la nueva ley de alquileres da derecho al propietario a utilizar ese dinero solamente en dos casos:
Primera causa: quedaron cuentas impagas
La nueva normativa aclara que, si hay una deuda por servicios públicos o expensas que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, “puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador (dueño) puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”.
“En este último caso, una vez que el locatario (inquilino) abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas”, agrega la norma.
Segunda causa: quedaron daños en la vivienda
El Código Civil y Comercial establece que el inquilino debe “mantener en buen estado” la vivienda. Y que al concluir el contrato debe restituirla “en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular”.
Así, si la unidad se entrega con daños sin reparar que van más allá de un deterioro esperable, el dueño podría negarse a devolver el depósito. E incluso exigirle una reparación extra al inquilino o al garante.
5. ¿Qué garantías debe aceptar el Locador al firmar el contrato?
De acuerdo a la nueva ley de alquileres, el locador solo puede pedir y aceptar como garantía del fiel cumplimiento del contrato de alquiler alguna de las siguientes opciones:
– de propiedad inmueble,
– aval bancario,
– seguro de caución,
– garantía de fianza o fiador solidario o
– garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
6. ¿Cómo se actualiza el precio en el contrato de alquiler de vivienda?
La nueva ley de alquileres establece que los contratos de locación están exceptuados de la prohibición de actualizar en base a índices, que había dispuesto la ley de convertibilidad. Se pueden actualizar.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al Locatario.
Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) según el INDEC, que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
7. ¿Quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias?
La nueva ley de alquileres establece que el locatario solo paga expensas ordinarias. Las normales que afecten el inmueble, todo lo que sea mantenimiento y usual, por ejemplo abonos.
Eso porque por ley solo puede establecerse que estén a cargo del locatario “aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
El inquilino solo debe pagar “los gastos por los servicios normales y permanentes”, las expensas ordinarias, dice la nueva ley de alquileres que no puede ser modificada por un contrato o pacto en contrario”.
Es decir, la calificación que haga el administrador no importa, es irrelevante. Lo importante es determinar si es un gasto usual, lo paga el locatario, o si es un gasto inusual o extraordinario, lo paga el locador.
8. ¿Quién paga los impuestos, tasas y servicios?
La ley deja bien en claro que los impuestos que recaigan en la propiedad deben ser soportados por el Locador, en cambio las tasas (municipales) y los servicios conectados a la vivienda (agua, luz, cablevisión, telefonía, etcétera) deben ser abonados por el Locatario.
9. ¿A quién le corresponde pagar los costos de mantenimiento de la vivienda?
Es según se pacte, primero hay que ver el contrato. El contrato regula quién paga qué cosa en este aspecto. Pero la ley parece indicar que como mínimo debe mantener el inmueble en forma básica, es decir, instalaciones de gas, luz y electricidad, los aspectos estructurales, que el inmueble sirva para el fin de vivienda.
Ello porque, por ley, el Locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, siempre que el locatario no la haya roto por su culpa.
En forma contraria, las reparaciones menores, las de mero mantenimiento, por mandato del artículo 1.207 del Código Civil y Comercial, están cargo del Locatario.
Luego hay que distinguir entre las reparaciones urgentes y las que no lo son a los fines del plazo a otorgar al Locador para que las realice.
10. ¿Se puede terminar el alquiler en forma anticipada, rescisión unilateral antes de que termine el plazo original?
La nueva ley de alquileres permite la finalización anticipada del contrato de alquiler pero solo por voluntad del Locatario.
Si han transcurrido 6 meses de contrato, el Locatario puede notificar al Locador con una anticipación de 3 meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Condensado de: inmoMIX.com
