Saúl Hojman y Félix Esquivel coinciden en que hay una alta ocupación de locales comerciales, en su mayoría por pequeños emprendedores. La renta por metro cuadrado es más alta que la del alquiler de vivienda, pero sigue baja en valores históricos. Nahuel Amore
Tras el fuerte golpe de la pandemia, el comercio recuperó cierto nivel de actividad en sus distintos rubros, aunque con dificultades por la elevada inflación. Por ello, la demanda de alquileres para instalar nuevos negocios es un fenómeno en Paraná y se sostiene fundamentalmente por emprendedores que ponen en marcha sus proyectos, a pesar de la incertidumbre que conlleva. En este escenario, los inmobiliarios admiten que la renta resulta apenas más atractiva que otras alternativas de uso del inmueble, aunque no deja de estar lejos de los niveles históricos.
“Empíricamente hay una ocupación altísima de locales comerciales que llama la atención. Todos los indicadores apuntan a que no es época para tomar riesgos, sin embargo se nota que hay un nivel alto”, expresó a DOS FLORINES Saúl Hojman, quien viene realizando en los últimos años un relevamiento por las principales zonas comerciales de la capital entrerriana.
El especialista recordó que la cuarentena había dejado una importante cantidad de locales vacíos y reconoció que, progresivamente con la salida del Covid y más aún a partir de este año, volvieron a ser ocupados, a pesar de las complejidades económicas del escenario actual. “En la peatonal debe haber un porcentaje cercano al 95, 96 o 97% de ocupación”, estimó.
A su turno, Félix Esquivel coincidió en que “este semestre, en relación al año pasado, el sector se ha recuperado, hay demanda y no queda mucha oferta de alquileres”. “Se buscan locales para comercio en general y para gastronomía; cuesta conseguir para pedidos puntuales de diferente ubicación o tamaño”, acotó.
Demanda de locales chicos
En este escenario, Hojman dijo que “prácticamente no hay locales vacíos en peatonal” y observó que “en las adyacencias también hay alta demanda”. “En otras zonas, como Almafuerte y Zanni, todos los días se alquila un local”, manifestó. Respecto del tipo de negocios que se abren, advirtió que se alquilan locales chicos, adaptados muchas veces a pequeños emprendedores. En tanto, Esquivel sumó que estos espacios se alquilan más rápido “siempre y cuando estén en precio razonable”.
Sobre este punto, señalaron que los interesados buscan espacios menores a 50 metros cuadrados, llegando hasta 25 o 30 metros cuadrados los más ajustados. De igual modo, algunos más grandes llegan hasta los 100 metros cuadrados en promedio. Fundamentalmente, según Hojman, se trata de personas que “en pandemia vendían por redes sociales y en estos momentos están legalizando la situación y abriendo al público, más allá de que continúan por el sistema online”.
En relación a los precios, si bien son muy variables de acuerdo a la superficie y la zona en la ciudad, en el mercado inmobiliario de Paraná los más baratos se consiguen desde los 20.000 o 25.000 pesos. En tanto, los alquileres más caros por su estratégica ubicación pueden superar los 300 mil pesos, en ocasiones reservados a unas pocas cadenas comerciales con capacidad de pago.
¿Autoempleo?
Hojman entiende que en el comercio hay “nuevos jugadores” que “están invirtiendo” para poder tener una fuente de ingresos. En ese sentido, calificó a muchas de estas situaciones como “autoempleo”, dado que son pequeños emprendedores o parejas de jóvenes que buscan alternativas frente a la necesidad de trabajo.
“Estimo que muchos son jugadores nuevos que entran en el comercio y se manejan más con expectativas que con realidades económicas. Hay mucha necesidad de trabajo. Algunos quedaron sin empleo en la pandemia y por eso abren un local. Eso es autoempleo”, subrayó el referente inmobiliario.
Por su parte, Esquivel entiende que la mayoría de ellos apuestan por la comercialización de ropa como salida laboral. De hecho, el titular de FE Real Estate informó que las exigencias para entrar se han adaptado a estas realidades. Si bien siempre solicitan las garantías tradicionales, sean garantes con recibo de sueldo, garantes propietarios o recibos de caución, también admiten que algunos puedan pagar meses por adelantado. “Como muchos, son gente nueva que arranca como monotributistas y se les busca la flexibilidad para que puedan emprender sus sueños, sus proyectos”, aseguró.
De todas maneras, Hojman planteó que el análisis es dispar cuando dialoga con viejos comerciantes. “Da la impresión de que estamos pasando por un momento bueno, en el que la gente vuelve a abrir locales. De todos modos, el comercio tradicional no manifiesta lo mismo. Los que tienen años en el rubro dicen que no mejoran las ventas”, comparó, y enfatizó que la inflación pega fuerte en la estructura de costos de los pequeños negocios y resulta difícil sostenerlos en el tiempo.
Renta
La Ley de Alquileres vigente en la Argentina, que se encuentra en debate para su modificación en la Cámara de Diputados de la Nación, no rige para los alquileres comerciales. En este caso, la negociación es libre entre las partes, con un contrato mínimo por tres años.
En relación a los criterios de actualización frente a la inflación, los corredores inmobiliarios señalaron que si bien la indexación no contempla el criterio del Coeficiente de Variación Salarial, sí se fijan pautas similares al índice de precios. Los ajustes son semestrales con pisos del 25% que, en términos interanuales, se ubican entre el 50 y 60%.
Por otro lado, consultados por la rentabilidad en el negocio para quienes son propietarios, Hojman opinó que se encuentra “muy baja” en términos históricos, pero apenas por encima de la renta de viviendas para alquilar. “Se ubica cerca del 0,2% mensual y 2,5% en el año”, sostuvo, y acotó que “la mayoría, salvo raras excepciones, son pequeños inversores que construyen dos o tres locales para cubrir los magros ingresos de su jubilación”.
En tanto, Esquivel explicó que “los desarrolladores piensan en locales más chicos, donde sea más fácil la renta para alquilarlo”. En simples palabras, hoy es más negocio construir comercios de poca superficie para alquilar, ya que la renta por metro cuadrado es mayor. “Comparando con los inversores que apostaron por la vivienda residencial, el alquiler comercial, si bien viene golpeado el sector, este año tiene mayor rentabilidad que un departamento”, sostuvo.
El problema, en todo caso, son aquellos espacios más grandes “que están hace tiempo y cuesta alquilarlos, sea porque estén fuera de precio del mercado o los clientes son más exclusivos”. “Los inmuebles para oficinas son muy difíciles de alquilar en pospandemia”, añadió.
Proyecciones
El panorama se presenta confuso para Hojman, que es un experimentado inmobiliario de la ciudad. Desde su punto de vista, frente a esta alta demanda de alquileres, cree que se ponen en juego muchas expectativas que encuentran explicación en la “indecisión en la política económica” del Gobierno nacional.
“No hay precisiones respecto de lo que va a pasar. La inflación cercana al 70% no permite proyectar con certezas. La gente va tomando decisiones sobre la marcha, pero luego quienes más lo sienten son los pequeños comerciantes”, planteó.
Por el contrario, Esquivel celebró a aquellos emprendedores que apuestan a abrir su propia pyme, a pesar de la incertidumbre. “Soy optimista del recupero de la economía”, afirmó, aunque no dejó de recordar que siempre es necesario hacer un estudio de mercado y buscar asesoramiento. “No sirve de nada alquilar y que no funcione el negocio”, indicó.
Finalmente, consideró que este es el momento de hacerlo porque los factores lo permiten. “Por más de que hay una inflación importante y hay una crisis económica, abrir hoy un local es muy bajo en relación a lo que era hace 10 o 15 años que implicaba lo mismo que un empleado. Es una oportunidad que da el mercado de invertir”, consideró.
