Alquileres, ventas e inversiones, en jaque: inmobiliarios cierran un año complejo y miran 2023 con incertidumbre

Saúl Hojman, María Paula Armándola y Gastón Grand plantearon que hay movimiento en el sector, pero los precios de venta bajaron hasta un 40%, cayó fuerte la oferta de alquileres y las inversiones siguen alicaídas, frente a variables macro que impactaron en el mercado. El año electoral abre interrogantes. Nahuel Amore

La actividad inmobiliaria de Paraná y la región logró este año cierto repunte tras la salida de la pandemia, aunque ello fue posible a otro costo. Esta situación se dio en medio de un contexto ambiguo signado, por un lado, por una relativa recuperación de la actividad económica tras el Covid-19 y, por otro lado, por una alta inflación que pegó en la capacidad adquisitiva y de ahorro de las clases asalariadas.

En este contexto, los actores de la cadena a nivel local aseguran que hubo una serie de condicionamientos que atentaron contra la oferta de alquileres, los valores de las propiedades y el volumen de inversiones. En otras palabras, el sector se movió este año, con disparidades entre rubros y segmentos, y ello se sostuvo a costa de una baja sensible de la rentabilidad para la mayoría de los participantes, aunque no se diga de viva voz.

Para desmenuzar este complejo escenario vivido y las expectativas con vistas a 2023, DOS FLORINES abrió el micrófono a tres referentes inmobiliarios de la capital entrerriana, quienes pusieron sobre la mesa sus puntos de vista sobre el pasado reciente, el presente y el futuro inmediato del sector. A pesar de las diferencias que les son inherentes, no dejaron de esbozar miradas coincidentes en los puntos más críticos que sirven de termómetro para la actividad y que los ponen en jaque para lo que se viene.

Saúl Hojman

El histórico corredor inmobiliario de Paraná aseguró que cierra “un año de recuperación en lo comercial”. Respecto de los alquileres para este segmento, afirmó que “hoy por hoy se han recuperado y hay una ocupación altísima, del 95% aproximadamente”, sobre todo la zona céntrica.

En otro orden, advirtió que hay problemas en los alquileres para viviendas. “La dinámica de locaciones que tiene el país, ante la nueva Ley de Contrato de Alquileres, hizo que se retrajera la oferta y hoy estamos con una falencia de propiedades, lo que hizo que los precios saltaran, en algunos casos hasta unos puntos por encima de la inflación, lo cual es lamentable para la gente que no lo puede pagar”.

Por otro lado, en relación a las ventas de inmuebles, aseguró que “desde hace tres o cuatro años estamos viviendo un proceso de desvalorización de las propiedades”. “Han bajado entre un 30 y 40% los precios”, estimó, y diferenció cómo impacta en las operaciones: “Los propietarios que se fueron aggiornando a esos valores están vendiendo; quienes no lo hicieron porque creen que su propiedad vale más, terminan generando una sobreoferta de inmuebles que no están en precios para vender”.

Sobre este último punto, consideró que “se vende lo que está en precio, lo cual no significa que esté barato”. Consultado respecto de una posible burbuja en los años previos, desestimó: “No estaban inflados los precios. Eran los valores. Pero lo que pasa es que Argentina tiene vaivenes económicos que marcan el camino. Los precios acompañan hoy la pérdida de poder adquisitivo de la gente, además de la falta de créditos y la retracción de los inversores”.

Finalmente, en relación a las expectativas para 2023, se explayó: “Vamos a tener un año parecido a este en cuanto a la economía, pero no podemos saber porque será electoral y siempre deparan sorpresas. No es fácil salir del atolladero en el que estamos. Estamos en un nivel bajo y lamentablemente hemos ido cayendo”.

María Paula Armándola

A su turno, la presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos calificó a 2022 como “un año en el que todavía se siente la recesión que generó la pandemia a nivel económico, donde la inversión se ha visto volcada a terrenos y a operaciones de compra y venta con precios que se amoldaron a la situación económica”.

Sobre este último aspecto, también opinó que “los precios que se estabilizaron entre la oferta y la demanda se pudieron concretar”. Además, planteó que “ha sido muy duro para el propietario poder asumir esta situación, más allá de que siempre el bien inmueble es el mejor resguardo de valor en cuanto al poder adquisitivo”.

En cuanto a locaciones, coincidió con Hojman en que “ha sido un año durísimo, sumamente golpeado por la Ley de Alquileres, que ha generado muchísima incertidumbre, tanto para el inquilino como para el propietario”. Del mismo modo, advirtió que, atento al acelerado proceso inflacionario, se registraron saltos abruptos de actualización de precios que “generan mucho impacto en la sociedad”. “Esa misma ley hace que no se sepa cuánto se van a actualizar en 12 meses porque depende de variables. Esa es la incertidumbre. Las partes firman y quedan a la espera del aumento”, acotó.

Del mismo modo, explicó los motivos que redujeron la oferta de alquileres: “Uno es el índice de reposición de las propiedades, que antes se daba cada 24 meses y hoy cada 36 meses. Hay 12 meses que las propiedades dejan de entrar y salir del mercado. Por otro lado, la rentabilidad del alquiler está tan baja que desincentivó a que el propietario ponga su inmueble en alquiler. Y por otro lado hay un desincentivo a construir nuevas unidades, más que nada por no saber qué va a pasar, si se va a poder vender o a cuánto se va a alquilar. Es difícil para el emprendedor invertir”.

En tanto, de cara a 2023, Armándola propuso: “Creo que va a ser un buen momento para comprar, para aquellos que quieren hacer inversiones y apostar a la revalorización y desarrollos. Será un año electoral y puede ser bueno; hay que comprar. Estos son ciclos económicos que estamos acostumbrados a tener. Hasta que la macroeconomía no se estabilice, el sector no se va a estabilizar, pero no deja de ser un buen momento para decidirse e invertir. No es momento para derrochar, pero sí para hacer compras inteligentes e invertir en algo que se pueda capitalizar en el tiempo”.

Gastón Grand

Para el arquitecto de Paraná, “fue un año muy complicado”, debido a que “estuvo lleno de malas noticias que generaron expectativas negativas”. Al respecto, recordó los cambios en el Ministerio de Economía, la caída de los salarios frente a la inflación, las vicisitudes políticas, la falta de financiamiento, entre otros puntos que impactaron también en el sector inmobiliario.

Sobre esta base, planteó varias coincidencias con sus colegas: “La Ley de Alquileres no hizo más que terminar deprimiendo aún más el mercado. Hubo una caída de los precios de los inmuebles que llegaron a estar por el piso, como forma de disputarle mercado a las nuevas iniciativas. Ahora sobre el final las altísimas tasas de interés tentaron a otra porción del sector con capacidad de ahorro y de invertir que, en vez de ir a un activo físico, elige estar líquido para tomar decisiones más rápidas”.

“Fue un año de enorme incertidumbre y caída de precios”, sintetizó el operador inmobiliario, quien explicó qué sucedió en su cadena de valor: “Para un sector como el nuestro, que nos dedicamos al desarrollo de proyectos de arquitectura, se tornó difícil porque perdimos una gran porción del mercado que genera el financiamiento para los emprendimientos. Por otro lado, la caída de los precios de los inmuebles hicieron que se achicara la diferencia entre el costo de construcción y los valores de mercado; esos márgenes se acortaron a un punto que algunos negocios dejaran de serlo porque el precio fue igual a costo”.

De todas maneras, Grand consideró que en su caso particular, por la elección de lugares estratégicos, pudieron sobrellevar los obstáculos. “No nos fue mal, porque fuimos sumando emprendimientos y colocando unidades, pero con dificultades. Cerramos un año equilibrado, con un buen número de emprendimientos que nos aseguran un buen inicio del próximo año, pero no podemos dejar de observar las enormes dificultades que tiene nuestra plaza y el mercado inmobiliario en general”, distinguió.

Ahora bien, de cara a 2023, anticipó que será “un año bastante parecido a este”. “Se espera es que sea un año con dificultades, electoral, con vencimientos de deuda y presión fiscal que atenta contra cualquier posibilidad de derivar el ahorro para financiar emprendimientos inmobiliarios”, sostuvo, y remató: “Sin perjuicio de lo anterior, siempre estamos buscando alternativas para buscar buenos negocios para nuestros inversores. Vamos a seguir adelante, invirtiendo en nuestra ciudad porque se generan puestos de empleo y contribuimos al Estado; generamos valor y mejoramos entornos urbanos. En ese sentido, estamos satisfechos y apostamos en 2023 a seguir haciendo lo que tanto nos gusta”.