A un año de la puesta en marcha de la Ley 27.551, comúnmente llamada Nueva Ley de Alquileres, el mercado locativo ha sufrido una serie de trastornos que veremos si con el tiempo pueden superarse. En esta oportunidad ponemos a consideración distintas voces del entramado locativo local. Carlos Marcelo Pintos
La nueva ley de alquileres, que días pasados cumplió su primer cumpleaños, vino a aportar en este contexto más problemas que soluciones. Pese a que las asociaciones de inquilinos pidieron durante años una ley que los proteja en un mundo en el que las ventajas corren, según su argumentación, por el lado de los propietarios; el primer análisis que hacen varios actores del sector, incluso los mismos inquilinos, queda lejos de aquel objetivo. La oferta de casas y departamentos en alquiler quedó francamente disminuida en los últimos meses y agravó así la situación.
Hoy quienes buscan alquilar en se ven envueltos en corridas contra el tiempo que requiere en el mejor de los casos de varios meses de búsquedas estresantes, sin contar con los elevados montos que deben contar para iniciar un contrato. Además, no son pocos los que denuncian situaciones de abuso por parte de particulares en algunas oportunidades de «dueño directo» o precios y condiciones inaccesibles a través de inmobiliarias.
Para muestra basta un botón (o dos)
Tal como contó a nuestra sección Marta A. C, una joven docente y madre de familia de nuestra ciudad que demoró cuatro meses en encontrar una propiedad para alquilar acorde a sus posibilidades económicas sin resignar la comodidad que tenía en la vivienda que dejó por problemas de humedad. “Encontré un dúplex, como en el que vivía, como todavía estaba ocupada por los inquilinos salientes (que se mudaban a una casa más espaciosa, decidí señarla sólo conociéndola por foto; felizmente conseguí las garantías y fueron aprobadas inmediatamente. La gente de la inmobiliaria y el propio dueño se mostraron muy receptivos a mi situación y facilitaron todas las cosas.
“Antes de firmar el contrato -abundó Marta- pude acceder a la propiedad reservada y cumplió mis expectativas en cuanto a espacios y funcionalidad. Pero nadie me hará olvidar la odisea que pasé para conseguir la casa que estuviera al alcance de mis recursos, porque en Paraná escasea la vivienda en alquiler y los precios son prohibitivos”.
Igual situación le sucedió a Pablo R., quien cansado de buscar un departamento en el centro y ante la escases y los altos precios decidió afincarse en una vivienda fuera de bulevares resignando la comodidad de estar cerca de su trabajo. Nos dijo “Creo que la nueva ley y los decretos presidenciales terminó perjudicándonos a todos los inquilinos…”
Y los propietarios… ¿qué onda?
Jorge B., propietario junto a su familia de varios inmuebles en renta, ante nuestra consulta nos comentó: “Esta nueva ley nos perjudica a todos [propietarios e inquilinos], pero más afecta al inquilino porque nos vimos forzados a requerir un valor más alto inicial porque la inflación te «come» la rentabilidad en poco tiempo y tres años es una eternidad en un país que es tan imprevisible.
“Por otro lado, pagar de una sola vez un aumento (del 41 %) se le hace difícil a cualquiera”, concluyó Jorge.
A su tiempo, Luis M., propietario de dos inmuebles en alquiler nos comentó: “Qué ganas de complicarle la vida a la gente. El mercado venía comportándose bien, lógicamente el que es formal, no puedo opinar de las situaciones de informalidad; pero no había ni perspectivas de que hubiera conflicto entre las partes. Esta ley fue demagogia pura que tenía ya su consecuencia anunciada”.
Hablan los inmobiliarios
Nos pusimos en comunicación con dos corredores inmobiliarios de nuestra ciudad y dieron su testimonio de lo que se vive puertas adentro de sus negocios.
Carlos Pattat, uno de los responsables de «Churruarín Inmobiliaria», manifestó “Nosotros tenemos dos cuestiones que atender: las pretensiones del propietario que nos ha confiado su inmueble y enmarcarnos en la ley vigente. Por esos andariveles nos conducimos y si tenemos en cuenta que los decretos de necesidad y urgencia paralizó virtualmente el mercado de alquileres al mismo tiempo que se dictaba la ley [27.551] la oferta se redujo tanto que la demanda terminó afectada por la escasés y los altos precios productos de la incertidumbre que dejaba abierta la ley con respecto a los ajustes anuales”.
Por lo demás, reseñó Patat, “no hubo mayores inconvenientes, y creo que los inquilinos se han resignado a aceptar el aumento que rige desde el 1 de julio porque no les queda otra alternativa”.
Asimismo, pudimos conversar con Víctor Ingrao, de «Ingrao Propiedades», que tiene en su cartera administración de propiedades y de consorcios, quien nos manifestó: “Esta es una ley hecha para Capital Federal. Yy el resto del país no es comparable”-enfatizó-. Más adelante señaló: “La gran preocupación de los locatarios era la falta de certeza del precio del alquiler al año siguiente y lo oneroso que resultaba abonar un sellado de Ley por tres años y los honorarios por el mismo período”.
“Por otra parte -puntualizó Ingrao-, es cierto que disminuyó la oferta de casas y departamentos para alquiler porque se dieron dos factores: una la prolongación del congelamiento locativo de los DNU presidenciales y por el otro los propietarios sacaron del mercado muchos de sus inmuebles por temor a terminar perdiendo plata con la nueva legislación y que sigan interviniendo desde el Estado el mercado locativo”.
¿Y qué dice Muñoz?
Desde «Inquilinos Agrupados», en la persona de Gervasio Muñoz, siguen sosteniendo que la ley es buena y que ha mejorado la situación de los inquilinos, especialmente porque “el índice de actualización de los alquileres fue menor al de la inflación”, como para no dar el brazo a torcer y soslayando que si se hubiera seguido con la práctica que se venía dando a través de las inmobiliarias de ajustar semestralmente un 16 % la incidencia en el bolsillo del inquilino hubiera sido menor e indolora.
Por otra parte, dado que el contrato acorde a la ley debió ser registrado en la AFIP, el propietario está impedido de modificar el precio tanto hacia la suba como hacia la baja, si en este último supuesto quisiera hacer una bonificación a su locatario.
El mejor ejemplo de que el mercado de alquileres se autorregula lo brindan los alquileres de locales comerciales (que no fueron alcanzados por la ley 27.551), que con el tema de la pandemia -en su mayoría- fueron fuertemente afectados, sin embargo -y gracias a la mediación de los corredores inmobiliarios- se pudo conciliar los intereses de locadores y locatarios y no se observó conflicto alguno, incluso en los últimos meses ha habido una recuperación del sector.
