Un mercado inestable en busca de la normalidad

La actualidad del mercado inmobiliario se encuentra en una encrucijada de difícil resolución habida cuenta del contexto económico que impone la realidad. Carlos Marcelo Pintos

Como diéramos cuenta en este mismo espacio, el mercado inmobiliario viene sufriendo una ralentización a su dinámica histórica, desde hace casi tres años; a fuer de sincero, la Argentina es un país con ciclos favorables y ciclos desfavorables, en sus dinámica económica desde hace más de cincuenta años, de modo que no podríamos hablar de que la estabilidad sea una constante, pero a pesar de estos altibajos, siempre hemos visto la rápida capacidad de recuperación, que desde 2017 estamos esperando.
La última etapa cúspide del sector se dio con los otorgamientos de créditos Procrear y los créditos hipotecarios de similar factura que permitió una transferencia de inmuebles desde terrenos para construir a la adquisición de propiedades usadas y a estrenar.
Luego de esta etapa se dio un decrecimiento que se fue acelerando hacia fines del 2019 y profundizado en lo que va del 2020.
En la búsqueda de una interpretación de lo que se observa, mantuvimos diálogo con un especialista en la materia, de aquilatada trayectoria y que se ha granjeado el respeto de colegas, profesionales de otras disciplinas y de la opinión pública.

José María Klocker, es martillero público, corredor inmobiliario, desarrollador, tasador e ineludible consultor de sus pares. Con él logramos un diálogo que ponemos a consideración:

¿Qué nuevo escenario predispone los cambios en la política cambiaria en el mercado inmobiliario local?

“El escenario es muy incierto, los cambios en la política económica nos hacen dudar de un escenario alentador; todo esto por ahora; hasta tanto se concluya con la pandemia, hasta que el argentino sepa cuál es el plan o futuro de la economía de nuestro país en cuanto al valor del peso, que -hoy por hoy- no existe y hasta tanto el poder adquisitivo de la clase media-trabajadora le permita cubrir con sus ingresos-sueldos para afrontar los gastos mensuales de su familia -canasta familiar- y ahorrar algo, en vista de mejorar su calidad de vida.
“Hoy tenemos -virtualmente- una economía cortoplacista que no permite una mayor movilización del mercado de propiedades”.

¿En cuánto afecta estos cambios a la oferta y los desarrollos inmobiliarios?

“Más bien estos cambios afectan a la demanda, ya que quienes ofrecen tienen en mente vender en dólares y al valor más alto, ya que el dólar oficial -para las transacciones inmobiliarias- no existe. Admitamos que ni el oficial ni el dólar `solidario´ son asequibles a la gente en los volúmenes que se requieren para adquirir un inmueble, así que no hay opción.
“Hoy el que tiene una propiedad le conviene no vender; le conviene esperar hasta que se clarifique el horizonte. Asimismo, quien busca comprar, debe aprovechar las oportunidades que el mercado ofrece cuando los vendedores necesitan liquidez. Esto es un vistazo macro, ya que la habilidad profesional del corredor interviniente puede lograr que se acerquen las voluntades de las partes y el negocio se concrete en un arreglo conveniente para ambos”.

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En cuanto a los precios de los inmuebles ¿cómo se tiene que tasar una propiedad en un contexto inestable?

“Los valores de las inmuebles, hoy más que nunca, están muy variables por los motivos antes señalados; no hay un precio estable e incluso entre nosotros mismos [los tasadores] muchas veces tenemos diferencias importantes. Porque se suele partir de supuestos diferentes, miradas distintas y, principalmente, condicionados por el contexto económico y la inestabilidad de ciertos aspectos del derecho de la propiedad -los DNU que han perturbado los contratos de locación en precios y vigencias, por ejemplo-“.

Entonces ¿cómo se hace para valuar una propiedad?

“Bueno, la respuesta no es tan fácil, porque confluyen varios aspectos para arribar a un precio adecuado del inmueble.
“Teniendo en cuanta su calidad, su estilo, su antigüedad, su ubicación, la demanda de la zona y valores de referencia -de otras propiedades similares- , y en este último caso solamente de ayer u hoy.
“Poco sirven los valores comparativos de la semana pasada, puede ser sólo como referencia relativa, pero lamentablemente hoy -sin ánimo de atemorizar a algunos- quien pueda retener la propiedad le conviene aplazar la venta, y por otra parte quien pueda lograr un buen precio para la compra, aprovecharla.
“En síntesis: Hoy conviene comprar, no vender”.

A esta altura del año, José María ¿cuánto más se prolongará la escasa actividad del mercado inmobiliario?

“Bueno, considero que la actividad no es escasa, sí es complicada porque lleva más tiempo cerrar negocios; no obstante esto ha lentificado los procesos que en tiempos normales se lograban más rápido. La gente consulta mucho y recorre más opciones, lo considera y va tomando decisiones con mayor prudencia.
“Yo soy muy optimista -después de haber pasado todas las crisis de los últimos 50 años-, creo que el mercado se va a ir acomodando al paisaje económico, y vamos a entrar en una nueva `normalidad´”.
¿Y cuánto falta para ello…?
“No sabría decirlo. Bueno, nadie es mago y tampoco zonzo”.