Un informe para el análisis: Vivienda digna para todos, un mandato constitucional históricamente incumplido

Abogado argentino y master en economia (ESEADE), Guillermo Laura, publicó en Infobae, hace unos días, un interesante artículo sobre la deuda del Estado con la ciudadanía en el cumplimiento de su compromiso de dar respuesta habitacional. Nos complace ponerlo a disposición de nuestros lectores. Carlos Marcelo Pintos

Desde la reforma constitucional de 1957 que estableció la garantía del acceso a la vivienda digna para todos transcurrieron más de 60 años, pero todo quedó en buenas intenciones y el fracaso del gobierno de turno en lograr resultados positivos fue total. El déficit hoy supera los dos millones de viviendas. Hay 4.400 villas miseria. Se erró el diagnóstico creyendo que el problema era puramente técnico y que sería resuelto por ingenieros y arquitectos, cuando en realidad, el problema es financiero.

Para resolverlo se necesita una moneda estable y crédito hipotecario a 30 años, como sucede en Estados Unidos, adonde el volumen de crédito hipotecario alcanza al 88,9% del PBI. Una cifra sideral de 18 millones de millones de dólares. Solo así se puede brindar alojamiento decente a una población de 330 millones de habitantes. Argentina tiene apenas el 0,5% del PBI en hipotecas. Casi nada.

En materia de vivienda social, la gestión estatal ha fracasado, especialmente en las grandes ciudades. El modelo de gestión ha sido el proyecto estatal desde una oficina pública, licitaciones públicas de grandes barrios de monoblocks y concentración de la población en barrios segregados del resto de la comunidad.

Ha sido un proceso lento, caro y de cuestionables resultados sociales, porque en lugar de integrar a las familias al tejido urbano tradicional, ha consolidado el ghetto en monoblocks tipo Fuerte Apache. Implica que la familia renuncia a un derecho esencial: la libre elección del domicilio, uno de los cuatro atributos de la persona (nombre, “domicilio”, estado civil y nacionalidad).

Giro sustancial

Para lograr una meta acorde con el respeto de los Derechos Humanos hay que efectuar un cambio copernicano. Poner a la familia en el centro de la escena, otorgándole un crédito hipotecario a largo plazo al 3% de interés anual para que elija libremente una vivienda digna en el barrio de su preferencia.

El crédito hipotecario creará una demanda agregada de 500.000 viviendas por año, motorizará a miles de constructores y desarrolladores privados -pyme- que responderán al estímulo de la demanda generando empleos productivos a decenas de miles de desocupados. El nuevo procedimiento es más rápido y ágil. No requiere licitaciones públicas teñidas habitualmente de corrupción.

Lo natural será que los emprendedores opten por construir en propiedad horizontal para reducir la incidencia de la tierra. Un lote común admite 4 unidades por planta que en 8 pisos son 32 departamentos de 70 metros cada uno. El crédito hipotecario será de 140.000 $UVA por vivienda (equivalentes a USD 70.000) que son suficientes para un departamento con cocina-comedor amplia, dos dormitorios y dos baños.

Los bancos financiarán a los emprendedores tomando precauciones para que el desembolso de fondos se haga gradualmente con el avance de la obra. Cuando la obra se termine, la hipoteca de la etapa constructiva se dividirá proporcionalmente entre las unidades funcionales y cada familia compradora de un departamento asumirá la deuda proporcional.

Un rápido repaso nos convence de que hay que descartar los monoblocks

Fuerte Apache: La gestión estatal de la vivienda social ha generado ghettos que consolidan la segregación. Las viviendas en monoblocks masivos están mal proyectadas, peor construidas y su costo al Estado es exorbitante por la crónica corrupción de la obra pública.

En Fuerte Apache se llegó al absurdo de dinamitar el adefesio, duplicando el gasto. Primero se gastó en construir el monoblock, luego se gastó en dinamitarlo y pagar indemnizaciones de USD 22.000 a cada grupo familiar. ¿No era más fácil darles un crédito hipotecario administrado por los bancos para que cada familia buscara una solución individual a su agrado?

Lo que ocurrió en nuestro país se potencia en otras latitudes.

Así en la ciudad de San Luis, estado de Missouri, Estados Unidos se construyó un gigantesco barrio de 33 monoblocks que al poco tiempo se volvió inhabitable por la proliferación de la delincuencia. Y las mismas autoridades que lo habían impulsado y pagado con la plata del Pueblo ordenaron su demolición.

Pero lo más extraordinario fue lo que ocurrió en Londres en 2017. La autoridad municipal resolvió construir monoblocks en el barrio más exclusivo -Kensigton- adonde viven billonarios, primeros ministros y celebridades. La idea era juntar a los pobres con los ricos para que confraternizaran.

Los ricos cuestionaron los nuevos edificios por la fealdad de las fachadas y el Municipio no encontró mejor solución que revestir la torre Grenfell con paneles de aluminio para esconder las fachadas. Todo ello a un costo de 10 millones de libras. El revestimiento estaba separado del edificio y quedó como una gigantesca chimenea de 100 metros de alto. Desgraciadamente, se produjo un incendio en el segundo piso y el fuego subió velozmente provocando la muerte de 79 personas calcinadas por el violento incendio.

¿Qué debemos hacer para crear un mercado de hipotecas?

La Argentina carece de moneda. Desde hace 74 años padece la inflación más profunda que ha sufrido el planeta en toda su historia. La estampida desatada en 1946 ha significado que los precios hayan subido 816 millones de millones de veces. El crédito hipotecario a largo plazo desapareció porque con semejante inflación el deudor cancelaba el crédito pagando una insignificancia. Ello terminó destruyendo los depósitos bancarios que hoy tienen un volumen raquítico, apenas equivalente a14% del PBI. Es el más bajo de toda América detrás de Haití, Paraguay o Bolivia

El tema tiene una única solución. Hay que crear una moneda nacional soberana indexada por el índice de precios que se ajuste diariamente conforme a la inflación. La institución ya la tenemos con la UVA que se ajusta diariamente manteniendo una fiel relación que corrige la pérdida del poder adquisitivo.

Para que esta moneda alcance la jerarquía de una moneda nacional soberana tiene que ser de curso legal y forzoso. Toda la parte legal e institucional está resuelta en mi libro: El Día Después… en una ley sintética y concreta que tiene apenas 27 artículos. Los salarios, sueldos y jubilaciones estarán nominados en $UVA para que los beneficiarios queden calzados con la indexación de las cuotas de la hipoteca y puedan afrontar puntualmente el pago.

El sistema propuesto se inspira en la política adoptada por Chile en 1967 con la creación de la Unidad de Fomento o UF con un cambio importante: con la incorporación de la bancarización inducida todas las operaciones dinerarias relevantes -que están identificadas en la ley de implementación- deberán hacerse mediante transferencias bancarias bajo pena de invalidez del pago. Ello permite utilizar directamente el $UVA que no tiene existencia física -ya que no existen billetes de $UVA- pero que pueden ser transferidos en forma digital por medio de giros o tarjetas de débito.

Como las operaciones relevantes abarcan más del 80% de los pagos de la economía, el grueso de los pagos se puede y debe hacerse en $ UVA y siempre con pago digital. Ello traerá aparejado un prodigioso crecimiento del volumen de depósitos bancarios como ocurrió en Chile en 1985. Los bancos no alcanzaban a colocar los préstamos a la misma velocidad con que recibían los depósitos.

Es previsible que la bancarización inducida provoque un fenómeno similar, por lo que es fundamental que las entidades financieras puedan colocar el dinero rápidamente y con garantías sólidas. Para ello la hipoteca en primer grado es una alternativa insuperable. El crédito hipotecario por $UVA 140.000, para construir 500.000 viviendas por año implica una colocación equivalente a $UVA 70.000.- millones (USD 35.000 millones) que son suficientes para esta primera fase.

Las otras fases del plan de desarrollo

Completado el primer año de la vivienda, se continua tres años más, y, posteriormente, se agregan otras seis fases que irán absorbiendo los préstamos bancarios en trabajo productivo de alta prioridad.

La segunda fase corresponde a redes de servicios públicos de agua potable, cloacas y gas natural en una extensión de 10.000 km por año.

La tercera fase corresponde la Red Federal de Autopistas con 3.000 Km de corredores por año para terminar la red nacional en seis años.

La cuarta fase son 25.000 Km de caminos pavimentados de hormigón aptos para la circulación de bitrenes de alta capacidad.

La quinta fase es la construcción de la ciudad petrolera de Vaca Muerta con capacidad para 30.000 habitantes dotada de oleoductos y gasoductos con salida directa al Océano Atlántico. Recordemos que este valioso yacimiento tiene reservas detectadas por valor USD 1,3 billones y que su explotación es esencial para integrar reservas cuantiosas de divisas que constituyen una necesidad para regularizar la deuda externa y acceder al investment grade como hoy ostentan Chile, Uruguay, Perú, y Brasil.

La sexta fase es la forestación sustentable de 20 millones de hectáreas que permitirá exportaciones maderables por valor de USD 24.000 millones al año.

Todas las metas que he desarrollado en mi Plan de Desarrollo se realizan con recursos internos que se encuentran con oferta excedente y no requieren de fuerte endeudamiento en divisas.

Fuente: INFOBAE