Hombre fuerte de los corredores de Entre Ríos, de activa participación en la consolidación de todos los institutos modernos a nivel nacional, resistido por un sector de sus colegas –según él por la permanencia- hace un balance de tres décadas de estar en la palestra y confirma que está cansado y no tendrá cargos de relevancia, aunque reconoce que su hija pugnará por sucederlo. Gustavo Sánchez Romero / Especial para Revista Análisis
Desde que a comienzos de la década de 1990 su esposa María Magdalena Benítez le insistió en que se comprometiera con la incipiente vida institucional de las no más de 50 inmobiliarias en la ciudad, José María Armándola ha sido la referencia ineludible en tres décadas de profundos avatares en que debió constituir los principales institutos para que los corredores dejaran de ser vistos como simples comerciantes para ser profesionales de la intermediación inmobiliaria.
A menos de de dos meses que se produzcan unas elecciones clave en la historia del Colegio Inmobiliario de Entre Ríos, y asegura que con 68 años ya no quiere más lola y dará un paso al costado en los lugares de conducción de la institución.
Revista Análisis lo convocó para hacer una mirada retrospectiva de este proceso, pletórico en circunstancias y conflictos, que lo convirtió –a juzgar por el endeble juicio de este cronista- en el empresario del interior que más influyó en su sector –por encima de otros sectores donde alguien llega desde alguna provincia hasta las oficinas de dios para definir políticas- en la conformación nacional del reticulado de instituciones y organismos que pugnaron por “la profesionalización de la tarea del corretaje inmobiliario”.
-¿En los ’80 cuando va tomando forma la institucionalización usted ya tenía una inmobiliaria propia?
-Sí, ya tenía una y estaba casado. Mi esposa intentaba convencerme en la necesidad de participar en la vida institucional, Pero mucho no me gustaba. Pero empecé a ir y me enganché.
-¿Qué fue lo que decidió a involucrarse?
-Empecé viendo todos los inconvenientes que generaba la falta de reconocimiento de la profesión. Había que ganarse el respeto. Nos trataban como un delivery. Como inmobiliaria no nos dejaban entrar al cierre del negocio en la escribanía, por ejemplo. Y éramos nosotros los que trabajamos para eso. Eso me llevó a pensar que había que trabajar para jerarquizar la profesión. Fue en al año 1993. A los dos años me candidatee para presidente, que perdí. Dos años depués gané. Lo primero que hice fue hacer un convenio con la UNL, con el Dr. Juan Carlos Geminiani (padre) que era rector, e incluso escribimos un libro. Leyendo la letra de la ley advertimos que nuestra carrea era mucho más de lo que se conocía socialmente. El corredor inmobiliario no estaba contenido en el programa. Era amplio pero insuficiente. De ahí en más nos dimos el trabajo de dar el paso de dejar de ser corredor público de comercio y convertirnos en corredor público inmobiliario. Existía el corredor de seguros, con legislación propia, el corredor de Bolsa que también tiene, y son desprendimientos de la figura del corredor público.
-¿y qué era el corredor público?
-Era el que intermediaba entre la oferta y la demanda, originalmente era el que conocía la gente. Era como un dador de confianza. Si llegabas a un lugar y necesitabas algo él te acercaba, te presentaba, te asesoraba, etc.. Nació así hace cientos de años. Hoy sería un consultor, lobbysta, director de proyectos…
-¿Cuál era el objetivo concreto?
-Nos dedicamos a buscar tener una matrícula profesional. Tuvimos dos intentos en la Legislatura provincial donde logramos media sanción. En ese momento no hablábamos de corredor inmobiliario y le buscamos otros nombres. La idea era una colegiación provincial para ir buscando que el ejemplo cunda en otras provincias y se nacionalice. De lo particular a lo general. Pero salió al revés. Se terminó haciendo la ley nacional primero…
-Ahí estuvo también usted…
-Sí, pero no en forma actividad. Fue participación marginal. Mi participación mayor viene luego de la ley 25028. Probablemente si hubiésemos participado con el Estudio Budassof hubiese tenido otro retoque que nos hubiese gustado más. Pero una vez sancionada si nos involucramos más. Ya en la Federación Nacional tuvimos una posición firme en cuanto a que debíamos tener una colegiación.
-¿Eso fue en la segunda gestión de Jorge Busti?
-Sí, en el año 2002, con Busti de gobernador. Y tenía varios legisladores de inquilino que me ayudaron a entender la mecánica legislativa. Fue una pelea grande porque en el mismo colegio había muchos colegas que decían que no teníamos que colegiarnos y mantener las cámaras. El primer colegio lo hicimos solos, sin el acompañamiento de la Federación. Rápidamente se entendió el concepto y me proponen ser presidente de la Federación nacional. Estuve por dos períodos: de 2004 al 2007.
Inicios.
Hoy José María tiene 68 años. Dice que está cansado y aún atraviesa el dolor de la reciente pérdida de su esposa –con ella compartió toda su vida personal y profesional-, y con quien concibió tres hijas mujeres y un varón. Cuando habla de su infancia la asocia a aspectos dolorosos vinculados a ocho hermanos y una enfermedad que lo obligó a vivir con una abuela viuda, tías que poseían una gran peluquería y un tío escribano. Fue allí que abrevó su inquietud en los estímulos del comercio y, como un paciente alfarero, fue puliendo con el arte de la curiosidad su propio devenir.
“Me crié con abuelas y tías y tíos porque ante la enfermedad de un hermano ellos me criaron para aliviar a mi madre. Tenían Peluquería Matilde, en calle Andrés Pazos, y era la más grande de Paraná y la región, con 12 empleadas. En la década del ´70 mi tío tenía una escribanía. Allí pasaba todo: hipotecas, negocios inmobiliarios, créditos, todos los negocios. Me crié jugando entre los clientes de la escribanía y los clientes de la peluquería. En la escribanía aprendí, a tal punto que los 11 años ya sabía tasar. Podía determinar el precio de un terreno. Y la peluquería me brindó las relaciones, ya que allí iban las esposas del poder. Ellas me decían Josecito. Gané mucha confianza y me sirvió de mucho. Empecé a estudiar abogacía pero siempre digo que lo peor que le puede pasar a un estudiante es empezar a ganar plata.Yo hice eso, porque empezé a trabajar en la escribanía de mi tío”, rememora el empresario, o, como prefiere que lo llamen, el profesional del corretaje inmobiliario.
Recuerda que por entonces no se estudiaba la carrera, y sólo había que tener la inscripción en el registro público del comercio, ya que se los consideraba ayudantes del comercio. “Tenías que cumplir una serie de requisitos formales porque la carrera era de corredor público, pero te inscribían como corredor inmobiliario, con la especificidad. Tenía la matricula numero 11, porque porque poca gente se inscribía y se hacía el trabajo informal”, precisa sobre sus inicios en la profesión. Eran tiene pos de Don Ramos, en calle Andrés Pazos, Don Olindo Rossi, por Avenida de las Américas y tantos viejos corredores que sentaron las bases a partir sólo de la intermediación
En la década del 80 existía la Cámara de Inmobiliarias de Paraná primero y luego la de Entre Ríos. A nivel nacional estaba en pañales. Las cámaras nacen desde Buenos Aires para el país; los colegios, cambio, realizaron el camino inverso.
-¿Es allí, en la colegiación, donde tiene influencia?
– Es allí donde yo tengo una participación mayor. La lucha por la profesionalización, dejar de ser comerciante para ser profesional. Eso pasó en el año 1999, con la ley 25028, que fue una ley nacional que crea la carrera. Nosotros prensábamos que debía ser una carrera de grado, pero no se escribió bien la letra de la ley. Después se tomó como una carrera de pregrado, y hoy se dicta en más de 30 universidades del país.
-¿Cuándo se sancionó la ley en Entre Ríos?
-Se sancionó en 2002 y se modificó en 2006 y pasó a ser específica de corredor inmobiliario. Cuando asumo la presidencia de la Federación Nacional comenzamos a hablar seriamente del Corredor Inmobiliario. Y resulta que hicimos una ley modelo del país y nosotros no la teníamos en Entre Ríos, y la modificamos de manera indirecta. Se reconocieron los derechos adquiridos y en ese momento éramos algo más de 320 corredores.
-¿Y es allí que necesitan conformar un instituto de formación?
-El instituto nace en el 2013. Entre la sanción de la ley y la formación del instituto los colegas estudiaban en cualquiera de las universidades que dictaban la carrera. Desde la Federación seguíamos con el objetivo de la colegiación. Lo que pasa que la carrera venía enganchada con la carrera de Martilleros. Anteriormente se rendía un examen en el Tribunal de Alzada. Es decir que es fuerte en lo legal pero débil en las otras materias que se necesitan y a ese examen le falta mucho contenido. La idea del Instituto fue hacerlo desde la Federación pero nunca logramos apoyo para la acción. Entonces conocimos a Rita Guerrero, doctora en cultura, y ella se dedicó durante tres años a analizar todas las carreras que se dictaban en la Argentina, el región y algunos países del mundo y con su recopilación trabajamos en el armado de la curricula, que fue aprobada por la Coneau cuando la presentó la UCU. En este momento se dicta en Paraná, solamente. Es el Instituto Superior de Capacitación Inmobiliaria. Lo están por replicar en Rosario y Córdoba, y se dicta en Buenos Aires.
-¿Y cómo fue que incidió en todas las otras provincias?
-Es que nosotros queríamos nacionalizar el proceso de colegiación, y así llamamos, viajamos, interesamos a los colegas de otras provincias. Con Florencio Bogado, que era secretario mientras yo fui presidente, y otros entrerrianos más visitamos las Legislaturas de otras provincias gestionando la sanción de una ley que cree el colegio en cada provincia. Logramos crear seis: Tucumán, Mendoza, Chaco, Córdoba, Capital Federal y Entre Ríos. Y sentamos las bases de las que se hicieron posteriormente.
-Impulsó la ley, formó el colegio, impulsó el tema en varias provincias, dejó la semilla en otras, creó el comité de ética, el instituto de formación…
-Mucho lo pude hacer con el apoyo del estudio que nos asesoraba. También creamos la carrera autónoma y específica de corredor inmobiliario. Recordá que estás tres años aprendiendo a ser corredor público inmobiliario. Hay otras carreras que tienen corredor público, martillero, inmobiliario, administrador de consorcios, tasaciones, etc…
Controversias.
Cuando se le pregunta a José María Armándola acerca de si es correcto lanzar demasiados profesionales a un mercado altamente restringido y que parece marchar hacia la contestación, rápidamente, con el estilo pausado y moroso, pero firme y mirando a los ojos, rebate el argumento.
“Al contrario. Nosotros vemos que el problema es que se está llenando de profesionales con una capacitación demasiado corta, demasiado fácil porque se ha convertido en algo accesible. El dictado a distancia y otras carreras de menor tiempo genera esto. No sólo el dictado a distancia ha disminuido el nivel, no tanto en contenidos sino en exigencias. Se sumaron muchas carreras privadas porque resultó ser un buen negocio y en algunos casos pagando, obtenés el título. En nuestro instituto es al revés. Lo que queremos es pasar de una carrera de pregrado que tenemos ahora y pasar a una carrera de grado”, sentencia.
Hoy el Colegio de Corredores Inmobiliario de Entre Ríos posee unos 1300 profesionales en la matrícula, pero sólo ejercen unos 1100.
-¿No es demasiado cinco años para ser corredor inmobiliario?… parece una sobrexigencia
-Puede ser también de cuatro años. Es que son muchos las exigencias. Un médico te maneja la vida, un abogado te maneja los problemas legales, un corredor inmobiliario te maneja los ahorros, orienta inversiones, las atrae, participa junto a otros profesionales en decisiones clave….
-Con ese argumento podría yo decir que un vendedor de autos, también…
-El vendedor de autos sólo transacciona. Es un comerciante, sin subestimarlo. Opera en el comercio.
-¿Para ustedes es molesto decir que vender una casa es una acción comercial?
-El corretaje no es un comercio, es una profesión. No compramos ni vendemos nada. También se confunde el desarrollador inmobiliario con el corredor inmobiliario. Son cosas totalmente distintas. El primero practica comercio. El desarrollador crea y vende. Nosotros estamos siempre uniendo voluntades. Convertimos a los tratantes en contratantes.
-Un arquitecto dice que él debe diseñar el proyecto, lidiar con los albañiles, pensar todo, todo el tiempo, hacerse cargo de los errores, y se lleva el 8 % del negocio en un año de obra. Los corredores inmobiliarios sin demasiado esfuerzo se llevan el 6%… ¿Qué puede responderle?
-Esto se mira desde distintos lugares de todas las profesiones. Nosotros comisionamos el 3% de cada parte. Pero un arquitecto tiene asegurado sus honorarios durante el transcurso de toda la obra. Cuando nosotros le vendemos al alguien es porque a esa propiedad la visitaron 50 personas que no cerraron el negocio. Es decir que si ve sólo el momento de la concreción y el cobro, puede parece lo que dice este arquitecto. Pero todo el trabajo que hubo previo justifica lo nuestro. Nosotros generamos confianza del cliente y el mercado.
-¿Usted están en condiciones de afirmar que los 1300 corredores generan confianza en el mercado?
-Sí. Para eso existe el control de la matrícula y la ética. Si un corredor hace algo que está fuera de la ley puede suspender y quitar una matrícula.
– Hay una parte de su sector que lo resiste: ¿Es consciente de esa condición?
-Sí, claro. Probablemente por la permanencia. Pero estoy muy tranquilo en que he dedicado mi vida a la vida institucional de nuestra profesión y hay muchísimos colegas que me acompañan. La próxima elección será una prueba. He ganado grandes amigos en toda esta trayectoria. No considero que tenga enemigos. Hay gente que no está de acuerdo conmigo es por la permanencia, y cuando me siento con ellos a hablar no encuentran contra. Si vamos a analizar qué me puedo llevar de beneficios, puedo contabilizar sólo beneficios inmateriales. Nada de lo que he hecho de dinero en mi vida tuvo que ver con mi paso por las instituciones.
-¿Alguien le cuestionó alguna vez esto?
-No, no lo recuerdo. Yo he ganado lo que he ganado con mi trabajo en la actividad privada y nunca he mezclado las cosas. Yo entiendo que estar en una institución mucho tiempo produce un desgaste natural. La pregunta siempre se responde por los resultados conseguidos. Cuando yo volví para pelear contra Remax había decidido retirarme definitivamente, y estuve tres períodos más. No sólo logramos sacarlo a Remax sino que logramos llegar a un movimiento nacional que culmina con la formación el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios.
-¿Ese es su principal logro?
-Si lo miramos en retrospectiva, sí lo es. No cabe ninguna duda, porque es el paso más importante que se ha dado a nivel país en la unificación de la representación, con una sola voz. Todavía no está completo, pero ya tenemos más de la mitad del país. El 4 de julio de 2016 realizamos en el Hotel Mayorazgo una cumbre inmobiliaria federal a nivel nacional que fue un éxito convocada con la consigna “En defensa de la profesión y contra la franquicia”. Fue un hito para todo el país.
Futuro.
-¿Cómo influyen las nuevas tecnologías, las plataformas innovadoras comerciales y las estrategias en la profesión?
-El dueño puede vender de la manera que quiera su propiedad, lo que no puede hacer es ejercer el corretaje, a través de cualquier mecanismo. Forma parte de la libertad de comercio. El corredor inmobiliario tiene que incorporar sí o sí estas nuevas tecnologías. El papel va perdiendo importancia y tenemos que estar atento a los cambios antes que nos sorprendan. Estamos en transición. Todavía tenemos un grupo de gente importante que va al papel.
-¿Compitió en algún momento el cargo?
– No. Hubo competencia este año, pero fue por la vicepresidencia. Y ahora se juega la presidencia. El cambio que viene ahora es muy importante porque se estaría produciendo un recambio generacional en la comisión directiva.
-Hay versiones que dicen que su hija Paula competiría por la presidencia…
-Ella está en condiciones de hacerlo. Paula tiene una gran preparación. Es corredora pública inmobiliaria, es licenciada en Administración –graduada en La Sorbona (Francia)-, tiene varios postgrados realizados, es la creadora del movimiento Entre Ríos Entre Arroyos, de ordenamiento territorial sustentable en la provincia, ganó un trabajo de extensión universitaria en la UTN, sobre el tema, es la que propuso la diplomatura en Desarrollo y Ordenamiento Territorial Sustentable a la UTN, a la Facultad de Agronomía y al INTA, y los tres participan aportando profesores y ella es la que coordina…
-Si me describe el curriculum es porque reconoce que competirá por la presidencia del Colegio…
-Sí. Porque no sólo está preparada sino que desde que nació se crió con el ejercicio de la profesión. Mi señora y yo éramos corredores inmobiliarios. Fue como nacer dentro de una inmobiliaria y conoce institucionalmente muy bien todo.
La lucha contra Remax
José María Armándola dice que ya se había retirado cuando apareció el conflicto con la franquicia en Entre Ríos de la empresa Remax, y que los colegas le pidieron volver para encabezar la lucha. “Lo primero que hacemos es el juicio asesorados por el estudio Budassof. Mientras transita el juicio veníamos que necesitábamos apoyo a nivel nacional. Tomamos contacto con la provincia de Buenos aires, que es el colegio más fuerte. Estábamos en la discusión si el corredor es martillero o corredor. Hoy más del 50 % están zanjando esta discusión. Habíamos preparado una filmación desde el comienzo de la acción y preparamos un video y lo subimos a Facebook direccionando la publicación en Buenos Aires, y eso modificó la actitud y más allá de las diferencias decidimos trabajar juntos porque si crecía nos comía a todos en todo el país”, precisa recordando la estrategia de una batalla comercial y judicial que terminó a favor del Colegio y en Entre Ríos es en la única provincia donde no funciona la franquicia.
-Sin embargo ha crecido en todo el país…
Es verdad, ha crecido en todo el país. Menos en Entre Ríos
-Se habla que la acción contra Remax no fue sólo judicial y que hubo mecanismos non santos hacia la franquicia…
– De ninguna manera. Hubo presiones personales de ellos hacia nosotros. Te diría que hubo presiones de todo tipo. Desde lo económico y lo físico, porque hubo amenazas.
-¿Eso no lo llevaron a la justicia?
-No, preferimos no hacerlo.
-¿Y cuál es el argumento por el cual triunfaron en Entre Ríos y continúan en todo el país?
-Las profesiones no se franquician. Las franquicias son válidas en el ejercicio del comercio. No se franquicia la medicina, la abogacía y ninguna profesión. Las profesiones son de ejercicio personal e indelegable. No puedo como corredor inmobiliario contratar 10 personas que no son corredores y que trabajen como tal.
-De hecho pasa que hay inmobiliarios que usan empleados que no son corredores.
-Eso no corresponde. Estamos en un camino de transición donde queremos poner las cosas en su lugar en el ejercicio de la profesión, y en el mediano plazo debería dejar de existir. El que oriente sobre una propiedad debe ser un corredor, sólo puede asociarse con otro corredor, podrían tener acuerdo con otros corredores. Si un corredor tiene empleados deberían ser corredores, sino tendría que ser administrativo o dedicarse a la administración de propiedades como alquiler, o al apoyo logístico, etc.
–¿Y qué hace el colegio hoy contra esto?
-Primero fuimos contra el elefante: la franquicia. Le ganamos en un juicio único en el mundo. Ellos no son un servicio complementario, son directamente una inmobiliaria mayorista. Capital Federal hizo un juicio muy grande y logró un dictamen de la Inspección General de Justicia porque consideran que no es legal. También hay un juicio muy avanzando de Buenos Aires. Hoy estamos trabajando en todos los aspectos para que no sucedan malas acciones en nuestros colegas. Queremos tener una profesión, y ello implica que no se den cosas que nosotros no aprobamos de los demás.
Fuente: Revista Análisis
