María Paula Armándola y Gastón Grand coinciden en advertir que cada vez son menos los que pueden comprar una propiedad. Las inversiones se reducen a unos pocos ahorristas de mayores ingresos. La escasez de créditos hipotecarios paraliza el mercado. Nahuel Amore
El sector inmobiliario de Paraná no atraviesa un buen momento. Las operaciones de compra y venta de inmuebles están prácticamente frenadas y ello se constituye en un termómetro del escenario económico y financiero complejo que vive la Argentina, en el que el grueso de la clase media ve degradar mes a mes sus ingresos. A la pérdida de poder adquisitivo, la falta de ahorro y la incertidumbre se suma la ausencia de políticas de financiamiento que impactan en la actividad.
María Paula Armándola, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, aseguró que “la venta de inmuebles no escapa a la realidad económica en la que está el país”. “Está bastante paralizado por una cuestión de incertidumbre, la devaluación de la moneda y la inflación. Se vende lo que está en precio, es decir, lo que hay ganas y necesidad real de vender y no lo que esté sobrevaluado”, planteó.
En diálogo con DOS FLORINES, la especialista señaló que la demanda existente apenas se sostiene por aquellas personas que han podido ahorrar por mucho tiempo y lo tienen como proyecto de vida. “Son personas que venían buscando una oportunidad, algunos de ellos ahorristas en dólares”, sostuvo.
En ese sentido, reconoció que son cada vez menos los que pueden acceder a comprar su casa propia y en su mayoría optan por adquirir un terreno para empezar a construir. Por ello, Armándola advirtió por una problemática siempre latente. “Hay necesidad de que haya créditos hipotecarios y no los hay. Eso traba la actividad inmobiliaria”, enfatizó.
A su turno, Gastón Grand, desarrollador inmobiliario de la capital entrerriana, cuyo modelo de negocios consiste en la conformación de consorcios al costo para financiar la construcción de unidades habitacionales, reconoció que el mercado se encuentra en un momento difícil, con ventas cada vez más acotadas a sectores de mayores ingresos. “Tienen más salida las viviendas de más alta gama en lugares preferenciales”, distinguió.
En ese sentido, remarcó que “los sectores que tienen capacidad de ahorro se van achicando” y ello impacta en la cantidad de operaciones. “Los productos que uno va formulando quedan dirigidos a aquellos que tienen capacidad de ahorro. Los sectores medios, medios bajos y populares hoy no tienen prácticamente financiamiento, excepto algún Procrear que son herramientas escasas para el déficit habitacional existente”, diferenció, en entrevista con DOS FLORINES.
Más oferta
Armándola reconoció que en Paraná hay más oferta que demanda para la transferencia de inmuebles y ello se explica, en parte, porque no hay un punto de encuentro entre los ingresos de los ahorristas y las pretensiones de los propietarios. “Hay mucha oferta de venta en la ciudad, pero muchos están sobrevaluados. Son precios que no se van a vender porque no hay demanda para esos precios. Están por encima de los valores reales del mercado. La necesidad no es solamente del que compra sino también del que vende”, argumentó.
Sobre este punto, se explayó: “La objetividad del negocio que hagan las partes depende siempre de cuál es la necesidad e interés de cada parte. Muchos ponen a la venta con una expectativa que no se condice con el mercado y terminan sin concretarse en operaciones”.
Consultada respecto de cuáles son las ventas sí se están cerrando, aseguró que se buscan los departamentos chicos o monoambientes -lógicamente, por su menor valor y practicidad-. “En ocasiones sirve de resguardo de dinero. Pero la mayoría de las transacciones que se hacen son de personas que necesitan satisfacer una necesidad”, afirmó, y consideró que no hay lugar actualmente para ciertos negocios especulativos como ocurría años atrás.
Por su lado, Grand coincidió en observar que en la ciudad hay muchos más carteles de viviendas en venta, aunque ello no se traduce en operaciones concretas. Desde su mirada, en general se trata de propiedades que “no tienen algún tributo especial que las haga elegibles” y tardan en comercializarse.
Alquilar o vender
Los alquileres siempre han sido una alternativa para cubrir el déficit habitacional de quienes no llegan a tener su casa propia. Al respecto, el arquitecto cree que durante estos meses disminuyó su oferta y planteó: “La nueva Ley de Alquileres deterioró ese mercado. Hay desesperación por conseguir algún departamento o vivienda por alquilar”, planteó, y acotó que posiblemente muchos de esos inmuebles en alquiler ahora se ofrezcan para vender.
En relación a este punto, Armándola también notó que estos cambios se han dado, pero aclaró que “no son muchas las situaciones”. “Aquellas personas que estaban acostumbradas a mantener su patrimonio de esa manera, las siguen alquilando. Quizá se ponen más estrictos para conseguir un buen inquilino que cuide del inmueble”, explicó.
En otro orden, la corredora inmobiliaria alertó que la renta del alquiler “está en uno de los peores momentos de su historia” y por ello no es un buen negocio. No obstante, en la balanza de decisiones también pesan otros factores. “Pero para venderlo tenés que saber qué hacer con el dinero, tenés que tener una estrategia porque si no, no tiene sentido”, sostuvo, e indicó que afecta tanto la pérdida de valor de la moneda como la seguridad para resguardarla.
Por otro lado, en relación a las propiedades puestas a la venta, Armándola explicó que los valores son diversos, según los distintos niveles de mercado inmobiliario, la infraestructura y su documentación. “Todo depende de la situación económica, del estado del inmueble, los servicios y cómo se encuentra regularmente”, acotó.
Inversiones
El desarrollador inmobiliario aseguró que el mayor movimiento de inversiones en su rubro se da “en lugares importantes y que empiezan a ser visualizados como fuentes para generar valor”. A pesar del contexto volátil, aseguró que es una alternativa para quienes pueden ahorrar e invertir.
“Frente a un mercado absolutamente inestable, donde las acciones suben y bajan al igual que las criptomonedas, un dólar pisado e insumos que están creciendo, ingresar en consorcios al costo para productos especiales sigue siendo un buen negocio para depositar el ahorro”, analizó en DOS FLORINES.
Si bien siempre es difícil estandarizar precios, Grand indicó que en su modelo de desarrollo se construyen departamentos de 50 metros cuadrados, con un dormitorio, cuyo inversor inyecta el equivalente en pesos de 45.000 a 50.000 dólares. “Al costo vale aproximadamente 1.000 dólares el metro cuadrado. Son departamentos que luego pueden valer entre 65.000 o 70.000 dólares”, sostuvo.
De todas maneras, por fuera de este modelo –que por lo general se realiza bajo modalidad de fideicomiso–, opinó que “el resto del mercado está muy complicado”. “Hay una gran oferta de venta, pero los que no están en lugares preferenciales corren con una gran desventaja porque la demanda se ha acotado a un segmento cada vez más pequeño con capacidad de ahorro”, insistió.
Zonas preferenciales
Según el arquitecto, las zonas más codiciadas de Paraná no han cambiado demasiado y, evidentemente, se distribuyen entre unos pocos inversores. “Sigue habiendo una búsqueda importante en la zona entre Alameda de la Federación y Mitre porque tiene la posibilidad de llegar caminando al centro cívico, comercial y al parque; incluso si te vas para arriba tenés la posibilidad de ver el río”, puntualizó.
Explicó al respecto que aquellos ahorristas con ingresos suficientes pueden cumplir el deseo de gozar de esas virtudes sin necesidad de construir una casa en otro lugar. “Puede comprar un departamento en este sector a un valor más reducido que construir. Hay segmentos medios que pueden acceder sin necesidad de comprar una propiedad de alto costo”, señaló.
Por otro lado, observó que hay otros lugares de la capital entrerriana que comienzan a revalorizarse. Precisamente, apuntó hacia el Acceso Norte y Bajada Grande. “Allí hay lotes de mayor tamaño que permiten un mayor contacto con la naturaleza e incluso visuales al río. Así empiezan a descomprimir esa zona uno del parque”, consideró.
Al mismo tiempo, dijo que los inversores de la ciudad realizan otras búsquedas y no descartan el sur, preferentemente la zona del Paracao. “También ha empezado a tener una importante salida la zona vinculada a Oro Verde, con productos de menor costo”, agregó.
Panorama incierto, operaciones frenadas
En el sector inmobiliario, al igual que en muchas otras cadenas de valor, cuenta ver con claridad hacia delante. Las complejidades del presente terminan por hacer prácticamente imposible cualquier proyección de mediano y largo plazo. Y a esto lo entienden con creces Gastón Grand y María Paula Armándola, quienes advierten que de la lectura del escenario depende el primer paso de los ahorristas. Si no conviene o hay dudas, todo se paraliza.
“La incertidumbre atenta contra el sector. Es un mecanismo pésimo para la toma de decisiones. Cuando pasa algo, todo el mundo frena, no toma decisiones y espera. Cuando se empiezan a acostumbrar a un nuevo contexto, vuelve a pasar algo que genera incertidumbres. Las idas y vueltas y la falta de reglas claras atentan contra la actividad”, cuestionó el socio gerente de Grand Emprendimientos.
Bajo la misma tónica, la especialista planteó: “El mercado está parado. Creemos que es un momento para comprar si sabe qué hacer con sus ahorros. Algo va a pasar con el dólar porque hay inflación y la divisa sigue quieta. Eso es insostenible en el tiempo. Es un momento para ser cautelosos y ver creativamente qué se puede hacer para poder a trabajar el dinero en distintas circunstancias”.
Finalmente, recordó que la Argentina está acostumbrada a enfrentar estos ciclos económicos, aunque señaló que antes eran más esporádicos y ahora más repetitivos en el tiempo. “La gente se ha ido acostumbrando. De todos modos, es muy difícil atravesar estos momentos para muchos sectores económicos. Eso complica realmente las cosas en todo sentido dado que hay necesidades básicas no satisfechas”, lamentó, y añadió que la presencia del Estado es clave, no sólo para resolver esas problemáticas más profundas sino también para dinamizar a su sector mediante créditos hipotecarios concretos que contrarresten el déficit habitacional, otra materia pendiente.
