El profesional inmobiliario proyecta una reactivación “muy lenta” de los alquileres comerciales en Paraná. Advirtió que los precios están muy bajos en términos históricos y planteó cómo juega la incertidumbre política. Nahuel Amore
La pandemia fue un cimbronazo para la industria del real estate, que arrastraba de por sí varios años de crisis. Incluso, el golpe se sintió más fuerte en el rubro vinculado a la actividad comercial, que sigue sufriendo los efectos de un poder adquisitivo planchado y un horizonte todavía incierto que posibilite una recuperación sostenida.
Para Saúl Hojman, referente inmobiliario de la capital provincial, un dato que da cuenta de cómo se encuentra el sector es su rentabilidad, de las más bajas en términos históricos. Según advirtió en entrevista con DOS FLORINES, actualmente “se necesitan entre 40 y 50 años para amortizar un inmueble para alquiler”. Sin dudas, toda una vida.
Sobre este punto, estimó que la recuperación se dará muy pregresivamente y dependerá de diversos factores. Si bien desde comienzos de año se registra un repunte de la demanda en los alquileres comerciales, aclaró que “es un proceso muy lento” que todavía no repercutió en los precios. Además, consideró que ello está condicionado no sólo por la caída del salario real sino también por la inestabilidad política.
“Entre el primer y segundo cuatrimestre se generaron muchas expectativas por ser un año electoral. Todos los años electorales conllevan postergar decisiones hasta después de las elecciones. En líneas generales, desde el punto de vista económico, los actores prefieren esperar, sobre todo en Argentina”, analizó.
Desde esta perspectiva, insistió: “Esperemos que si hay una recuperación, se actualicen los valores. Pero el problema es que nadie quiere tomar decisiones hasta después de las elecciones y ahora con las tensiones políticas no se sabe qué saldrá de esto. Es el pulso de la economía. De acuerdo a cómo se diriman los conflictos, va a ser el futuro inmediato de los próximos dos años”.
Precios
Hojman se mostró cauto respecto de las perspectivas y aseguró que “en estos momentos no se ve todavía un reacomodamiento de los valores como deberían ser”. Al respecto, recordó: “Como administradores de propiedades, durante la pandemia hemos ido negociando con todos y cada uno de los inquilinos y propietarios. Se dio una flexibilidad de las dos partes”.
En este contexto, el especialista ratificó que los costos de alquileres comerciales están subvaluados y no encuentran un horizonte de recuperación. “Con la inflación, si no se aumenta un local durante un año, quiere decir que bajó un 40% su valor, a moneda constante. En ese sentido, han bajado los precios”, sintetizó.
Sobre este punto, remarcó que “la rentabilidad está muy baja”. “El valor de mercado de los inmuebles en Argentina está en un piso histórico. Hoy se necesitan entre 40 y 50 años para amortizar un inmueble si se lo destina para alquiler. No llega al 2% anual. Esperemos que haya una recuperación”, expresó.
Reactivación
La cuarentena dejó en Paraná 122 locales cerrados en la zona céntrica, lo que representa un 15,5% del total. Luego, a partir de las habilitaciones, ese porcentaje “fue bajando” y ahora se proyectan “mejores cifras y un nivel de falencia más bajo” si se analiza contra la histórica caída que provocó el Covid-19. De todos modos, para el escenario ideal, habrá que esperar.
Según precisó, en el centro paranaense hay un universo de 784 negocios, de los cuales a fines de abril había 92 sin inquilinos. En cambio, por estos meses, si bien están camino a conocer las estadísticas actualizadas que elaboran desde la inmobiliaria, anticipó que hay una tendencia gradual y lenta de reocupación de los espacios.
“En el primer cuatrimestre se bajó del 15,5% al 11,73% y ahora debemos estar unos puntos por debajo, más allá del reacomodamiento que se va dando por la actividad económica”, explicó.
Asimismo, aclaró: “Desde fines de 2020 al primer cuatrimestre ya había una mejora, es decir, una baja de la falencia de locales. Realmente el sector comercial estaba manejándose de manera más activa. De igual forma, estamos lejos de los niveles de 2019, 2018 y 2017”.
Peatonal y calles aledañas
El profesional señaló que hay tres sectores comerciales en la zona céntrica de Paraná. El más importante es el que se concentra en Peatonal San Martín, donde se ubican 191 locales. “Hoy tiene un muy bajo índice de desocupación”, consideró, y destacó que a pesar de la crisis, la fluctuación de los negocios es menor que en otras zonas.
“En el primer cuatrimestre había 11 locales desocupados, es decir, un promedio del 5,55%. Es decir, la Peatonal siempre ha sido un punto de atracción para el comercio local”, analizó, a partir de los datos propios.
Consultado por cómo está hoy el escenario, apuntó que el recambio se está dando actualmente por empresas foráneas. “Nos llama la atención el aterrizaje en Paraná, como en otros puntos importantes del país, de cadenas nacionales que buscan una ubicación”, reveló.
En relación a los negocios de calles paralelas y perpendiculares, señaló que llegaron a registrar una falencia del 10,2% y 22,7% respectivamente en 2020. Si bien a partir de este año comenzaron a ocuparse nuevamente, indicó que “la demanda es menos sostenida, más tranquila, ya que sigue habiendo muchos negocios desocupados”, incluidas las galerías.
Tendencias y perspectivas
—Para abaratar costos y evitar cierres, ¿cómo se dio el traslado de comercios del centro a otras zonas comerciales de la ciudad? ¿Existe esa tendencia hoy?
—La pandemia aceleró el proceso de generar pequeños centros comerciales satélites, que en otras ciudades ya existía y que en Paraná históricamente estaba muy concentrado en la Peatonal. Pero no hubo un gran desplazamiento del área céntrica hacia esos centros satélites. Lo que sí sucedió es que grandes cadenas de Paraná comenzaron a abrir sucursales en esas zonas. De todos modos, la mayor preponderancia de los distintos centros no es a costa de los comercios de la Peatonal que se mudaron sino por emprendimientos nuevos. Incluso, algunos de esos negocios llegaron a zonas transversales de la Peatonal, hecho que todavía no se puede medir.
—Históricamente los comerciantes se quejaron porque las grandes cadenas pagan cualquier precio para estar en la Peatonal, ¿se da hoy esta situación?
—No, en general las cadenas aceptan las reglas de juego de cada localidad. Pero no se da como ocurría con las telefónicas que eran subvencionados como parte de sus campañas publicitarias. Eso se terminó. De hecho, estos locales fueron cerrando. Y las cadenas que vienen ahora lo hacen con los valores a nivel local, pagan los números que cualquier local está pagando. Sí hay que reconocer que cuando llegaron las telefónicas, los precios eran exorbitantes.
—Con locales vacíos por mucho tiempo, ¿hubo en Paraná una reconversión de los inmuebles para brindar otros servicios?
—No, acá no pasa como en Buenos Aires que los edificios de oficina se reconvierten para vivienda. Primero porque los metros cuadrados destinados a oficinas en Paraná son escasos y, segundo, porque el nivel de ocupación de estos inmuebles es muy alto, incluso más que para comercios. Lo que sucede es que las corporaciones tienen sede en Buenos Aires y ahora se reconvierten porque los empleados están en sus casas.
—¿Qué lectura hace del futuro del mercado comercial a partir de las transformaciones culturales que impuso la pandemia y que repercutirá en el inmobiliario?
—Yo creo que las ventas por internet son un boom y vinieron para quedarse, pero tienen un límite porque la gente quiere seguir viendo y tocando lo que compra. Hay artículos que son estándares, como la tecnología, pero hay otros rubros como la vestimenta en los que la gente quiere probarse las prendas. La pandemia dejó como enseñanza que la venta electrónica es importante, pero la venta física también, porque es un paseo para la gente. Ir a la Peatonal va a seguir siendo un paseo. No va a ser como antes, pero va a seguir teniendo vida.
