Promueven Fondo Fiduciario para créditos hipotecarios con tasas razonables

Desde el gobierno nacional se promueve la puesta en marcha de un Fondo de Financiamiento para la compra o construcción de viviendas con créditos hipotecarios a tasas razonables. Carlos Marcelo Pintos

A pesar de la puesta en marcha del Pro.Cre.Ar la demanda de créditos hipotecarios por montos superiores a los que ofrece esta operatoria sigue sin ser satisfecha y se espera una respuesta para las numerosas familias que poseen ingresos suficientes para asumir un mayor compromiso, sienpre que las tasas sean razonables.

Recientemente se dio a conocer el Mensaje Nº 129 que el Poder Ejecutivo Nacional (PEN) envió al Congreso de la Nación para que se considere el proyecto de Ley de Sistema de Cobertura y Promoción del Crédito Hipotecario para alentar la toma de créditos hipotecarios para primera vivienda, ya sea compra o construcción, a través de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción y de una Sociedad Hipotecaria Argentina creado para su administración.
En sus considerandos, la propuesta apunta a promover el ahorro nacional en moneda local y reducir el déficit habitacional, indicando que el saldo de crédito hipotecario en el país se encuentra muy por debajo de sus niveles históricos y también con relación a otras economías de la región. Este patrón se comparte con las financiaciones de viviendas a través del mercado de capitales, con prácticamente la desaparición de titulaciones de carteras hipotecarias en los últimos diez años.
Este instrumento legislativo, también se encamina a que los nuevos créditos tengan una cobertura de cuota ante descalces entre salarios e inflación y resguarden el capital prestado, en base a coeficientes que den sustentabilidad al crédito otorgado.

Otro incentivo más.

Recordemos que el PEN ya había enviado al congreso otro proyecto de ley para impulsar la industria de la construcción a través de una serie de incentivos, entre los cuales se destacan eximición del impuesto de Bienes Personales a las inversiones destinadas a la construcción de inmuebles nuevos durante dos años y otorga un crédito fiscal para computar contra este impuesto igual al 1% de las inversiones realizadas en construcción.
Al mismo tiempo, propone que los tributos sobre las transacciones inmobiliarias (Impuesto a las Ganancias e Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, según corresponda) se haga al momento de percibir los ingresos por la inversión y se adecúe el monto imponible a su evolución en términos reales.
Por último, las personas que declaren voluntariamente activos en pesos o dólares y los destinen a obras nuevas pagarán un único impuesto (con alícuota creciente en el tiempo) y se les otorgará un “bloqueo fiscal” respecto a lo que pudiera corresponder por esos fondos, además de una serie de beneficios en acciones judiciales y administrativas.

Sociedad Hipotecaria Argentina.

En cuanto al proyecto de promoción del crédito para la vivienda, su objetivo es crear una Sociedad Hipotecaria que sea administradora de los nuevos créditos hipotecarios, que tendrán una cobertura de cuota ante descalces entre salarios e inflación, al mismo tiempo que se resguardará el capital prestado, brindando incentivos a los bancos e inversores.
La nueva “Sociedad Hipotecaria Argentina” no comprometerá recursos corrientes ni del Tesoro Nacional ni del Banco Central de la República Argentina (BCRA) y tendrá como fin administrar el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) para cubrir desfasajes de cuotas, así como dar garantías al financiamiento bancario, de modo de reducir sus costos para el banco y las familias.
En se sentido, otorgará garantías para impulsar las inversiones financieras a través de Valores Representativos de Deuda (VRD) en forma de Fideicomisos Financieros que operarán en el mercado de capitales, de modo de darle liquidez al instrumento.
El mencionado Fondo Fiduciario estará solventado por una porción de la cuota del crédito hipotecario, aportes de las entidades, la misma rentabilidad que obtenga el fondo y un aporte inicial del Tesoro Nacional.
El objetivo del fondo será intercambiar flujos ajustados en base al Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que se ajustan más a las preferencias de deudores, con otros ajustados en base al Índice del Costo de la Construcción (ICC) y al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) preferidos por bancos e inversores.

La integración del fondo se hará a través de un aporte activo de los bancos que participen del mercado de crédito hipotecario, con entre 1% y 5% del valor residual de cada crédito hipotecario cubierto; un aporte trimestral de los bancos que participen de hasta un máximo del 1,25% de la rentabilidad de los pasivos remunerados del BCRA del trimestre; y una prima contenida en la cuota que deberá pagar el deudor hipotecario.
Por último, propone el lanzamiento de una serie de nuevos créditos hipotecarios que estén nominados en Unidades actualizadas CER e ICC para el acreedor y en base al CVS para el deudor, cuya instrumentación deberá ser definida por el BCRA.
Estas líneas estarán disponibles para la construcción sobre terreno propio o a adquirir; la adquisición o cambio de vivienda por una a estrenar (sólo primera escritura); la refacción, ampliación o terminación; y la adquisición o cambio de vivienda única de ocupación permanente.
Estas posibilidades crediticias podrían dinamizar el mercado inmobiliario que sigue ralentizado por la crisis general; ya sea por la venta de lotes o de viviendas edificadas con la debida documentación que lo haga apto para el crédito hipotecario.