Los créditos hipotecarios no despegan en Entre Ríos: se otorgan pocos y las expectativas pasan a 2025

Profesionales del sector inmobiliario advierten que la caída de los ingresos es el principal limitante. Aseguran que los precios empezaron a subir, tras tocar un piso histórico. Por otro lado, consideran que las hipotecas divisibles son una oportunidad para el desarrollo de nuevas unidades. Por Nahuel Amore

El Gobierno nacional promovió este año el relanzamiento de los créditos hipotecarios como respuesta al creciente déficit habitacional y para contrarrestar el fuerte ajuste en la obra pública de los planes de viviendas. Sin embargo, a pesar de la baja de tasas y la estabilidad del dólar, la herramienta de financiamiento todavía no despega en provincias como Entre Ríos, donde el principal limitante es el nivel de ingresos, ya que se necesita acreditar por lo menos un millón de pesos como base para acceder.

Los profesionales del sector inmobiliario consultados por DOS FLORINES aseguran que la herramienta crediticia es fundamental en nuestro país y de hecho despertó muchas consultas en los bancos. Sin embargo, coinciden en advertir que los fuertes aumentos en el costo de vida, la caída de ingresos y las dudas que persisten en la economía argentina no ayudan a que las familias tomen una decisión de largo plazo. Así, las expectativas de un mayor movimiento apuntan a 2025.

Por otro lado, explican que las propiedades que se vendieron durante el año se hicieron a precios históricos muy bajos para el mercado local y recién durante estos meses comenzaron a subir de manera incipiente. Las operaciones que se concretan son sobre el stock existente y, por ello, marcaron como desafío del sector la construcción de nuevas unidades habitacionales, para lo cual se muestran optimistas con la reglamentación del Banco Central de las hipotecas divisibles.

María Paula Armándola

La presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos reveló, a modo de ejemplo, que desde un importante banco que opera en la provincia le informaron que en el año otorgaron sólo 10 créditos para compra de viviendas, de los cuales dos son de Paraná. “Estamos esperando que se active el mercado. Hay mucha expectativa para 2025. Hay como 30 consultas por semana, pero la cuota sigue siendo alta”, señaló a DOS FLORINES.

La profesional reconoció que el problema son los ingresos. Una familia debe acreditar al menos 1.000.000 de pesos, de los cuales el 70% debe ser garantizado por el titular y el porcentaje restante cubierto por su pareja legal.

“Es mucho más alto el nivel de consultas que el de los créditos realmente entregados. El mercado está esperando que esto se active, se agilice, y sobre todo que los salarios se puedan recomponer tal como se prometió desde la política, para poder llegar a los requisitos que establece el banco para otorgar los créditos”, reflexionó.

En relación a los precios, dijo que de a poco “vienen en alza” a raíz de las expectativas generadas de que aumentará la demanda, aunque aclaró que “todavía estamos en un proceso de transición”. Al respecto explicó que los valores de las propiedades dependen del poder adquisitivo de la gente. “Cuando aumenten los salarios, más gente va a poder acceder al crédito hipotecario y, por ende, van a subir los precios”, anticipó.

De todas maneras, opinó: “Es un buen momento para comprar ahora, sobre todo si se da la previsibilidad de la estabilidad económica en relación a la cuota. Siempre hay incertidumbre porque estamos en Argentina; es un crédito a más de 20 años, una decisión a largo plazo, pero sin duda es mejor estar pagando algo que va a ser tuyo que un alquiler. Desde el sector pregonamos que estas herramientas financieras puedan servir para satisfacer la necesidad de la casa propia”.

Por otro lado, sobre el lanzamiento de los créditos hipotecarios divisibles, cuya reglamentación está pendiente, consideró que “es interesante para hacer unidades nuevas”. En ese sentido, planteó que se incrementará la oferta. “Va a ampliar la posibilidad de poder encontrar y hacerse del inmueble que necesita ya que abre el juego a un nuevo derecho real de superficie”, indicó.

Alcides Risso

El corredor inmobiliario de Victoria aclaró que “como todo proceso que se inicia, lleva su tiempo”. Desde su opinión, los créditos hipotecarios para compra “comenzaron y con buenas perspectivas porque tienen cuotas que reemplazan el valor del alquiler”. En ese sentido, dijo que “es seductor para el inquilino que tiene un sueldo importante, por lo menos de 800.000 pesos netos para poder calificar y no para cualquier casa, sino una de base”. No obstante, lamentó que hoy los bancos otorgan a los que están sobrecalificados. “Ojalá se vaya popularizando y empiecen a bajar requisitos para que la gente pueda acceder”, planteó.

En su ciudad, por una casa de 50.000 dólares, las familias pagan una cuota aproximada de 400.000 pesos. Sobre los precios de las propiedades, dijo que “estaban estancados y habían incluso bajado en los últimos años”. Ahora, en cambio, se revierte de a poco esa tendencia. “Al incorporar dinamismo al mercado, empiezan a escasear las propiedades o el propietario recibe dos ofertas, y tiende a subir el precio. Estamos con un freno de la caída de las propiedades y un comienzo de una suba”, anunció.

Risso subrayó que el financiamiento es fundamental para contrarrestar el creciente déficit habitacional, pero aseguró que aún es muy incipiente. Las experiencias del pasado reciente generan dudas. “Se está dando de a poco; tienen el problema de que el riesgo inflacionario lo asume el deudor. Hay mucho miedo de algunos deudores de tener que pagar en UVAs”, expresó, y marcó la necesidad de que se genere confianza mediante una estabilidad macroeconómica y política.

Por otro lado, sobre las hipotecas divisibles, explicó: “Es una propuesta muy interesante porque permitiría al usuario que lo va a habitar comprar un departamento, por ejemplo, del pozo, pagarlo en cuotas y que el banco financie a las constructoras. Es decir, la constructora recibe el dinero fresco del banco y el consumidor paga en cuotas el departamento que se lo van a entregar quizá en tres o cuatro años”.

El profesional observó que para ponerlo en marcha se deberán adaptar primero las normativas en la provincia, en organismos como Catastro y el Registro de la Propiedad, que permita hipotecar un porcentaje de la unidad en terreno. Insistió en que el marco jurídico debe ser acorde para que este tipo de financiamiento novedoso se concrete; de lo contrario “va a ser muy difícil su implementación”.

De todas maneras, Risso valoró que la iniciativa apunta a impulsar las inversiones de obras nuevas. “Esto sería para impulsar la construcción que está frenada, que sabemos que la actividad está complicada. Dinamizaría ese sector que estaría faltando”, consideró, y acotó que el tema todavía es muy incipiente y restan definiciones.

Gastón Grand

El desarrollador inmobiliario paranaense aseguró que “la aparición del crédito hipotecario sin lugar a dudas generó una enorme expectativa” ya que se trata de una medida que dinamiza el mercado inmobiliario. No obstante, reconoció: “La problemática ahora es la caída del poder adquisitivo de los salarios y la suba de los precios de los materiales que ha generado que se necesiten más salarios para poder pagar un metro cuadrado”. Frente a este escenario, lamentó que “una muy buena herramienta de financiamiento no es todavía un producto masivo” en estas tierras.

Para revertir esta tendencia y que crezca la demanda de créditos, Grand consideró fundamental que se sostenga aún más la baja de tasas y se desacelere el ritmo de devaluación diario, conocido como crawling peg, a la vez que mejoren los salarios de las familias. De hecho, señaló que una situación distinta a la de Paraná ya se vive en Buenos Aires, con otros niveles de ingresos.

Asimismo, advirtió por el impacto negativo en el desarrollo inmobiliario que provocó la venta de propiedades a precios muy bajos. Puntualizó que las operaciones realizadas durante estos meses fueron sobre el stock existente de inmuebles a la venta, sobre todo a partir de la devaluación y la crisis. “Hubo un gran desprendimiento de activos físicos, en particular de inmuebles; entonces todavía quedan algunas ofertas a valores antiguos”, indicó.

Al respecto, ante el aumento en pesos de los bienes y la baja del tipo de cambio, señaló que el valor del metro cuadrado en dólares prácticamente se duplicó. “Subió más del 80 o 90%, dependiendo de la calidad. Esto ha hecho que se haya generado una brecha entre los precios viejos de los inmuebles, que todavía quedan, y la producción de un metro cuadrado nuevo”, planteó.

Para Grand, este problema impacta a todo el sistema productivo y no sólo al rubro inmobiliario. “Aquellas personas que hace unos meses tenían como referencia un costo de metro cuadrado de 1.000 dólares, hoy está en 2.000 dólares. Así, aquel que se quedó con sus ahorros estoqueados en dólares ha visto cómo perdió valor”, afirmó.

Por otro lado, sobre las hipotecas divisibles, consideró que “empieza a generar una enorme expectativa a partir de la posibilidad de que en el mismo emprendimiento haya quienes puedan transformar boletos de compra venta de cosas futuras en una hipoteca y particionar el bien que todavía en realidad no existe”. Estimó además que entrarán en juego los seguros para garantizar este tipo de operaciones.

Grand consideró que se tratará de “una herramienta de financiamiento que va más allá del plazo de construcción”. Al respecto comparó que los emprendimientos privados actuales se financian durante el plazo de obra, de 30 a 36 meses, mientras que ahora la gente podrá pagar en más tiempo. “Va a ser mucho más accesible, más apetecible”, aseguró.

Del mismo modo, evaluó: “De mantenerse estas variables, habrá un incremento natural del precio del metro cuadrado, no sólo por el incremento de costos a valores inmobiliarios similares a países limítrofes. Argentina estaba tal vez demasiado bajo en sus costos de construcción en términos relativos vistos en dólares”.

Finalmente, concluyó: “En definitiva, las nuevas herramientas generan una expectativa muy favorable que todavía no se está viendo. Si esto es acompañado con la suba del salario, creo que 2025 nos puede generar una idea de mayor optimismo respecto del año que estamos terminando que estuvo lleno de dificultades”.