Donaciones hereditarias: cambios en el Código Civil y Comercial

Tras dos años de tratamiento, el Senado modificó algunos artículos del Código Civil y Comercial vinculados a las donaciones a herederos forzosos. Era un reclamo de larga data que favorece al mercado inmobiliario. Carlos Marcelo Pintos

Quienes actuamos en el ámbito de los negocios inmobiliarios pudimos experimentar las frustraciones de operaciones con inmuebles que habían sido objeto de donaciones por las regulaciones que al respecto establecía el Código Civil y Comercial de la Nación con vigencia desde agosto de 2015.
La consecuencia no deseada fue que una importante cantidad de inmuebles dejaron de poder circular por plazo de diez años.
Los artículos 2386, 2457, 2458 y 2459 fueron modificados por el voto unánime de la Cámara Alta, permitiendo un cambio sustancial en la legislación para que las donaciones dejen de ser títulos observables que afecta al tráfico inmobiliario, pero sobre todo para que esta costumbre argentina de donar a hijos o instituciones no tenga complejidades.
Los mencionados artículos condicionaban y ponían en observación los inmuebles recibidos en donación por los herederos forzados por espacio de 10 años, por lo cual afectaban su transmisión onerosa a terceros con títulos perfectos y no eran aceptados como garantía hipotecaria por las entidades crediticias.
Estos condicionantes se dieron a partir de la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial y desde entonces se vienen realizando gestiones para su reconsideración ya que un número importante de inmuebles no podían ser introducidos al mercado inmobiliario y las entidades crediticias tampoco las consideraban como bienes hipotecables.

Cambios en la legislación.

El primer cambio lo sufre el artículo 2386 que es reemplazado por: “Donaciones inoficiosas. La donación hecha a un descendiente o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de colación o mejora, está sujeta a colación, debiendo compensarse la diferencia en dinero”.
Ante el supuesto de la donación que exceda la porción disponible más la porción legítima del donatario, corresponderá la acción de colación y no la acción de reducción. Asimismo, se establece que la compensación deberá ser en dinero.
También se modificó el artículo 2457 del Código y se le añade que la reducción determinada por la vía judicial no afectará la validez de los derechos reales sobre los bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso.
Se modificó, además, el artículo 2458 y se reconoce para la llamada acción reipersecutoria la excepción de que, salvo lo dispuesto en artículo anterior, el heredero legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables.
Se reemplaza el texto del artículo 2459 por el siguiente: “Prescripción adquisitiva. En cualquier caso, la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901. No obstará la buena fe del poseedor el conocimiento de la existencia de la donación”.

Del Senado a Diputados.

El miembro informante del dictamen fue el senador Humberto Schiavoni (Pro-Misiones), quien destacó que la medida “dará certidumbre a los beneficiarios” y que “era un reclamo de larga data de quienes participan del mercado inmobiliario”.
Los senadores coincidieron en que la medida permitirá incorporar al mercado inmobiliario muchas propiedades que a día de hoy poseen lo que se conoce como “títulos imperfectos”.
De este modo, se añade a la norma que el conocimiento de existencia de la donación por parte del tercero poseedor de buena fe del bien donado no quita la presunción de la buena fe que tiene en su favor.
Ahora queda en manos de la Cámara de Diputados darle el respaldo definitivo, que ya se descuenta, y que pueda tener vigencia en el menor tiempo posible.
Los actores del mercado inmobiliario de parabienes, no sólo porque se incorporarán más propiedades al mercado sino que movilizará el crédito y los factores dinamizantes de la economía, y las familias comprendidas en los beneficios de las normativas van a poder concretar sus proyectos.

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