Para los profesionales del derecho y los corredores inmobiliarios, en particular, el Dr. Enrique Luis Abatti es un catedrático y dirigente de fuste, que ha sido un ineludible protagonista de los debates y conferencias en torno a los cuestionados decretos de necesidad y urgencia presidenciales y la no menos cuestionada ley 27.551, que regula las nuevas locaciones habitacionales. Carlos Marcelo Pintos
Nuestro entrevistado, a pesar del tiempo estival que transitamos, está atento a los acontecimientos que tiene en vilo a los propietarios de unidades habitacionales en alquiler, dado la incertidumbre sobre la prórroga del DNU 320 que extendió los plazos contractuales, suspendió los desalojos y congeló el canon locativo hasta el 30 de septiembre del 2020 y luego lo prorrogó, vía DNU 766, hasta el 31 de enero de este año y hoy, en el tramo final del mes señalado corre rumores de una nueva prórroga, merced al lobby de las organizaciones que nuclean a inquilinos con el apoyo de sectores sindicales y movimientos sociales afines al oficialismo.
Como se sabe Enrique Luis Abatti es abogado, egresado de la UBA, Presidente (2014-2017) del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Miembro de Sección Derecho Civil de la Federación Argentina de Colegios de Abogados y de la International Law Association.
Cabe destacar que es titular del estudio Abatti & Rocca Abogados y co-autor de numerosos libros, artículos periodísticos y aportes doctrinarios junto al Dr. Ival Rocca (h), con quien comparte su pasión por el derecho inmobiliario en sus variadas facetas.
¿Qué lectura hizo tras el primer Decreto de Necesidad y Urgencia?
“Del DNU 320, publicado el 29 de marzo del 2020 lo primero que observé era que venía a complicar las relaciones, bien encaminadas que el nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) del 2015, que había armonizado entre locadores y locatarios; y por su lectura me percaté que iba a acarrear muchos problemas tanto a locadores -muchos de ellos dueños de uno o dos inmuebles producto de su sacrificio y ahorros-, como a los locatarios , a quienes habilitaba a varias conductas lesivas que a la larga terminarían perjudicándolos”.
“Si usted tomó nota, el artículo 4 del decreto se habilita al inquilino a seguir pagando los cánones locativos vigentes al mes de marzo, y las diferencias por escalonamiento acumularlo hasta la finalización del decreto y pagarlo, sin intereses, en tres o seis cuotas, lo que obliga al locador a soportar la depreciación de su renta y recibirla a cuenta gotas después de 6 meses de sufrir la inflación que no cejó de incrementarse. Pero, aún más, al referirse al «canon locativo» el decreto (art. 7) incluye no sólo el valor del alquiler, sino también las expensas, las tasas por alumbrado, barrido y limpieza y otros accesorios pactados libremente, de acuerdo al art. 1208 de CCyC; lo que habilitó a que el inquilino pueda acumular una deuda que puede llegar a ser descomunal, una bola de nieve que lo perjudicará más tarde o más temprano”.
“Lo más patético -enfatizó Abatti- es que el redactor del DNU no aclara qué niveles de inquilinos pueden acogerse al beneficio, englobando a pequeños locatarios -que pueden tener un alquiler de $ 20 mil- como a los grandes locatarios –en mansiones o residencias suntuosas- que pagan $ 150 mil o más. Todos entraron en la misma «bolsa», y usted sabe que no es lo mismo la situación económica de quien alquila por $ 20 mil que el que lo hace por $ 200 mil; basta que sea vivienda para el redactor del DNU da lo mismo”.
Dado su fluido contacto con locadores y profesionales del corretaje de todo el país ¿qué pudo escuchar de éstos?
“Mire, esto ha causado mucho daño, no sólo en la faz económica de muchos locadores, sino en el ánimo por mantenerse en el mercado de alquileres. Ha generado mucho miedo, mucha desconfianza. Y no solo a los tenedores de varias propiedades, sino aún a los pequeños propietarios. Por ejemplo el jubilado que, tras mucho sacrificio y esfuerzo pudo construir una vivienda para alquilar este decreto lo dañó mucho. Si bien en el instrumento presidencial cita al «locador vulnerable», y en tal caso el inquilino no puede beneficiarse del DNU; un locador jubilado con la mínima, dado el ejemplo, no tiene dónde recurrir para ser considerado como tal, porque no se reglamentó ni se informó cómo tramitar la calidad de «locador vulnerable» ¿Ir al ANSES?, ¿a PAMI?, ¿adónde ir? ¿Deberá recurrir a la vía judicial con el beneficio de litigar sin gastos? Los trámites judiciales de este tipo con suerte tardan seis meses, pero con el parate tribunalicio por la cuarentena puede llevarle uno o dos años… Una perversidad absoluta.”
“Desde varias provincias he recibido información muy valiosa, el panorama es -quizás- un poco mejor, pero no tanto, máxime porque cuando creíamos que el 30 de septiembre se recuperaba la «normalidad» nos cae una nueva prórroga [DNU 766] a cinco días de finalizar la primera, y el panorama se complicó porque se debía esperar hasta el 31 de enero de este año para recuperar el manejo de la situación -y a esta altura ya no estoy seguro que sea este 31, sino más bien el 31 de marzo, si el lobby anti-derechos consigue sus propósitos-.”
¿Considera que se puede prorrogar nuevamente el DNU?
“Por supuesto; ya no me sorprendería. El nivel de demagogia del gobierno de turno no tiene límites, más aún si tenemos en cuenta que este año hay elecciones legislativas y hoy la clase política no se maneja con racionalidad sino contando los votos que pueda obtener para perpetuarse en el poder.”
“El inquilino abusivo, seguramente, no calcula el daño que se va a infligir a sí mismo. Porque la deuda no se le condona; la va a tener que pagar sí o sí. Aunque también se habla que quizás el Estado se haga cargo de esas deudas, lo que significa que los locadores y los ciudadanos responsables; en definitiva los contribuyentes en general vamos a tener que pagar con nuestros impuestos esos abusos tanto del gobierno como de quienes se han colgado de esos DNUs”.
“No obstante, y es justo decirlo: hay una gran mayoría de inquilinos responsables que han cumplido o intentando al menos cumplir con sus obligaciones contractuales y los propietarios los van a tener en cuenta. No van a desmerecer el esfuerzo que hicieron y cuando todo pase y haya que conversar la continuidad en la vivienda, lo van a retener. Lo que aconsejamos es que no «renueven» el contrato, que lo prorroguen. Mucha gente cree que renovar y prorrogar son sinónimos, y no lo son. Renovar es «novar» una obligación, en cambio «prorrogar» es extender en el tiempo la obligación contraída oportunamente. Habrá que respetar aspectos puntuales del contrato pero no es necesario caer en un nuevo contrato y sujetarse a la nueva ley 27.551”.
“Por otra parte, ya estamos asesorando a locadores que quieren sacarse de encima inquilinos abusivos, que inicien demandas anticipadas de desalojo para que se dicte sentencias de futuro. Se presentan ante el juez con el contrato que está alcanzado por el DNU, entonces pide que dicte sentencia para efectivizar el desalojo a partir de la finalización de la vigencia de dicho decreto; esto sin renunciar a las acreencias acumuladas por el inquilino, quien deberá hacerla efectiva en tiempo perentorio”.
Y ¿qué nos puede comentar de la sanción de la nueva ley de alquileres?
“Un capítulo aparte. Esta ley -la 27.551- entró en vigencia el 1 de julio del año pasado; modificó 10 artículos de los 39 que tenía el capítulo de las locaciones del CCyC y agregó dos más y algunos anexos. De modo que ahora la normativa tiene 41 artículos, y no alcanzan a los contratos anteriores a esta fecha [hoy cautivos del los DNU]. Afectan solamente a las locaciones de viviendas. Los cambios más notables son la extensión del período a 3 años; cambió el artículo 1196 [del CCYC] que antes pedía un depósito equivalente a un mes por cada año de alquiler, ahora sólo pide un mes de depósito. Imagínese lo exiguo que esto en relación al tiempo de permanencia mínima del inquilino. Imagínese un alquiler de $ 20 mil, con un depósito de igual monto, y que el inquilino rompe el termotanque y el gasto hay que afrontarlo con el depósito: no alcanza. Un termotanque más la mano de obra especializada vale mucho más que el depósito requerido”.
“En el libro que tenemos publicado con el Dr. Ival Rocca (h) [“Nuevo Régimen de Alquileres”] damos un sinnúmero de recomendaciones y ejemplos de cómo resolver los inconvenientes que la ley no los contempla y proceder a instrumentarlos legalmente”.
“Esta ley no es nueva, ya se la intentó imponer en el gobierno de [Mauricio] Macri; de la autoría del diputado Daniel Lipovetzky, del Pro, creyendo que esta iniciativa iba a cosechar los votos de los inquilinos y no tuvieron suerte, perdieron igual. Parece que se le escapó a Duran Barba este tema. Pero, Lipovetzky insistió con este nuevo gobierno y contando con el apoyo de[l diputado] Massa y de[l diputado] Felipe Solá -ahora canciller- tomó estado parlamentario y se sancionó a mediados de junio del 2020.
“Otro tema es el período y la fórmula de actualización. No puede ser que el propietario tenga que esperar un año -con la alta inflación que tenemos y se prevé- para que le actualicen el valor del precio del alquiler y encima se haga con una fórmula sospechada desde su origen; una combinación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) promediado con el de Remuneración imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), a cargo de un organismo, como es el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que puede ser un dibujo más, a las sombra de las apetencias electorales inminentes (se actualizarían a partir de agosto los primeros contratos con esta ley), al mejor estilo del INDEC de Guillermo Moreno”.
Sé que hubo propuestas desde la Cámara de Propietarios
“Sí, desde la Cámara de Propietarios, y ante la inminencia de promulgarse una nueva ley de alquileres, insistimos en que se le agregue un capítulo dedicado a alentar la inversión en unidades habitacionales para alquiler, con desgravación impositiva para el inversor por espacio de 10 años, que ayude a descomprimir el mercado locativo y que movilice los ahorros de los argentinos en viviendas que les pueda dar una renta y así contribuir al bien común; pero no nos oyeron. No supieron ni siquiera copiar lo que ya se hizo en 1984, durante el gobierno radical, cuando se promulgó la ley 23.091, que contenía este incentivo; establecía diversas desgravaciones tributarias para quienes invirtieran en viviendas y tenían que mantenerla en el mercado del alquiler durante cinco años. No para vender, sino para alquilar. Este incentivo fue muy positivo y movilizó mucho el sector de la construcción y las industrias y actividades conexas, pero duró solo tres años. La voracidad fiscal del Estado suspendió esos incentivos y el avance se truncó”.
“Es lamentable, los argentinos no aprendemos de nuestros errores: el intervencionismo del Estado daña, no mejora; el cortoplacismo y la demagogia es moneda corriente en nuestra Argentina y eso no ayuda para nada a lograr que la gente se supere y mejore su calidad de vida”.
