A través del Cpceer, elaboraron un documento con propuestas para la Reforma al Tratamiento Tributario de la locación de inmuebles con destino para casa habitación que incentive “La construcción y el acceso a la vivienda” en nuestro país, que fue aprobado en Diputados. Nahuel Amore
La Comisión de Asuntos Tributarios del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de Entre Ríos (Cpceer), bajo la coordinación de los contadores Judith Tista de Paraná, Javier Núñez Souza de Concordia y Daniela Bochatón de Colón, elaboraron un documento con definiciones técnicas al proyecto de reforma tributaria para incentivar las inversiones inmobiliarias para viviendas para alquilar. Dicho texto, elaborado en 2022 durante la gestión de Edgardo Oneto, fue enviado a legisladores nacionales y tuvo su tratamiento y aprobación en la Cámara de Diputados de la Nación -conocida mediáticamente como “Ley de Alquileres”- y que ahora pasará al Senado.
Los profesionales realizaron una serie de propuestas de reforma al sistema tributario, de modo de crear “incentivos” a la inversión en inmuebles con destino locación para casa habitación. La propuesta comprende modificaciones en impuestos nacionales, provinciales y en tasas municipales, que busquen “premiar” a los contribuyentes que invierten sus ahorros en inmuebles para ser destinados a locación con destino casa habitación.
En diálogo con DOS FLORINES, Tista valoró que “con mucha satisfacción que el proyecto de Ley de Alquileres con media sanción de la Cámara de Diputados, recepta en su capítulo III llamado ‘incentivos’ dos cambios que habíamos propuesto en el informe elaborado en 2022“.
Según detalló, uno de ellos es la modificación al régimen simplificado nacional (Monotributo) respecto a las unidades de explotación en donde el proyecto con media sanción en su art 9 ° se propone que en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera “una sola” unidad de independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma. Ello resolvería la situación irrazonable que se plantea en la actualidad, en donde un contribuyente que tenía más de tres inmuebles en alquiler no podría ser monotributista por superar las tres unidades de explotación.
La otra modificación propuesta en su art 9°, precisó, es en la ley del impuesto a los bienes personales incorporando la exención en dicho impuesto a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24 de la ley de impuesto a los bienes personales ( hoy $ 56.410.705,41).
Tista valoró también como una decisión “muy acertada” lo previsto en el art 11° respecto al Impuesto a los débitos y créditos bancarios incorporando como exentos los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas “en forma exclusiva” para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.
“Aplaudimos este tipo de medidas, sin embargo entendemos que aún faltarían incorporar otras modificaciones en tributos nacionales, y sumar incentivos en tributos locales (provinciales y municipales) que ‘incentiven’ la llamada ‘inversión en ladrillos'”, sostuvo la profesional.
Déficit habitacional
Desde la Comisión de Asuntos Tributarios del Cpccer advirtieron que en nuestro país existe un importante déficit habitacional, el cual en la actualidad se ha agravado, debido a que muchos propietarios de inmuebles han decidido dejar de ofertar sus inmuebles con destino a alquiler para casa habitación, como consecuencia de la baja rentabilidad de los mismos. La incertidumbre se generó con la Ley 27.551 (“Nueva Ley de Alquileres”) -actualmente en debate su modificación- y la existencia de propuestas de incorporación de impuestos a las propiedades ociosas, en donde en lugar de buscar incentivos proponen sanciones impositivas a las mismas.
Según explicaron, ello llevó a que muchos propietarios, que habían decidido destinar sus ahorros a la inversión en “ladrillos” adquiriendo inmuebles en nuestro país y destinándolos al alquiler con destino a vivienda, decidieran dejar de ofertar las viviendas para alquiler, y en muchos casos destinarlas a la venta, para convertir su inversión ‘en ladrillos’ (resguardo de ahorro) a ‘moneda extranjera (dólares)’ u otro tipo de inversión especulativa. En el peor de los casos sería que dichos ahorros emigren a otros países donde tenga ventajas impositivas.
Asimismo, entre las argumentaciones recordaron que por las reglas de mercado -a menor oferta, mayor el precio-, la disminución de la oferta de inmuebles con destino a alquiler de vivienda, generó un aumento en los precios de los alquileres, lo que afectó directamente a los ciudadanos que necesitan acceder a su vivienda digna (derecho consagrado en el art. 14 bis de nuestra Constitución Nacional).
Frente a este escenario, advirtieron, desde el punto de vista económico muchos contribuyentes ven más ventajoso cambiar sus inversiones en inmuebles, en inversiones de tipo financiera o bien en la adquisición de moneda extranjera (dólares).
Tratamiento tributario
En lo que respecta al tratamiento tributario para las personas humanas de las inversiones financieras de fuente argentina, señalaron que las diferencias de cambio por tenencia de moneda extranjera se encuentran exentas del impuesto a las Ganancias, como así también se encuentran exentas gran parte de los resultados de las inversiones financieras de fuente argentina.
Por otro lado, en el caso que se encuentren gravadas en el impuesto a las Ganancias, las mismas tributan por el criterio de lo percibido (no por lo devengado) y algunas tributan bajo el esquema cedular como ser el impuesto a los dividendos al 7% del art. 97 LIG o impuesto a la enajenación de títulos valores art. 98 LIG al 5% inc. a) o al 15% inc. b y c. En lo que respecta al impuesto a los bienes personales también gran parte de la tenencia de inversiones financieras en el país se encuentra exenta.
Respecto al tratamiento tributario para las personas humanas de las inversiones inmobiliarias realizadas en Argentina no ocurre lo mismo que las inversiones financieras, estando en un pie de “desigualdad” en comparación con estas últimos dado que actualmente en general las inversiones inmobiliarias se encuentran gravadas tanto por Impuestos Nacionales, Provinciales y por Tasas Municipales.
A nivel nacional las inversiones inmobiliarias pueden tributar Impuesto a las ganancias (como ganancia de primera categoría tributan por lo “devengado”); Impuesto a los Bienes Personales, IVA (en el caso de lociones comerciales), pudiendo optar por el Régimen Simplificado solo si no supera las tres unidades de explotación.
A nivel provincial, los ingresos por locación tributan generalmente impuesto a los ingresos brutos (por lo devengado), como así también se tributa Impuesto a los Sellos, e Impuesto Inmobiliario.
Y a nivel municipal, en algunos municipios pretenden gravar los ingresos por locaciones de inmuebles con la Tasas de Inspección, Higiene y Profilaxis -cuestión que desde la Comisión no comparten “porque el servicio del municipio es prestado al locatario, y no al locador-, como así también por Tasas Inmobiliarias.
Cuadro comparativo
Seguidamente los profesionales comparten un cuadro comparativo del tratamiento tributario para personas humanas residentes argentinas, de la tenencia de moneda extranjera, plazo fijo en moneda nacional, e inversiones en inmuebles urbanos.
Cuadro Comparativo. Tratamiento Tributario para personas humanas, residentes argentinas de la Inversión Financiera vs Inversión Inmobiliaria
| Tenencia de Moneda Extranjera | Plazo Fijo en Moneda Nacional. En entidades Financieras Ley 21.526 | Inversión Inmobiliaria Urbana | |
| Impuestos Nacionales | |||
| Impuesto a las Ganancias | Diferencia de cambio Exenta | Intereses Exentos | Ingresos por locaciones gravados. Renta de 1° categoría tributa por lo Devengado |
| Impuesto a los Bienes Personales | Gravado. Salvo que se encuentre depositado al 31/12/2022 en Caja de Ahorro o Plazo fijo en entidades Financieras regidas por la Ley 21.526 en cuyo caso estará exento. | Exento | Gravado |
| IVA | No gravado | Exento | Exento si el destino es “casa habitación”. (Gravado al 21% para locación comercial si supera $ 1.500 el valor mensual de alquiler). Importe establecido por Decreto 616/2001. |
| Régimen Simplificado (Monotributo) | No computable (no afecta la categorización en el régimen) Ver art. 1 y art 12 DR 601/2018 (3)y (4) | No computable (no afecta la categorización en el régimen). Ver art. 1 y art 12 DR 601/2018 (3)y (4) | Gravado. Si supera 3 unidades de explotación no puede permanecer en el régimen |
| Impuestos Provinciales. ENTRE RÍOS | |||
| Impuesto a los Ingresos Brutos | No gravado | Exento | Ingresos Brutos Devengados Gravados con la alícuota del 5%. Solo está exento la locación de inmuebles con destino a vivienda, si la suma de los importes mensuales de los alquileres no supere $ 84.848 (inc. v) art 197 Código fiscal y art 10° Ley impositiva 9.622). |
| Impuesto a los Sellos | No gravado | Exento | Gravado. Alícuota del 10%0 para contratos sin garantías. Y del 14%0 en caso de CT con Garantes. |
| Impuesto Inmobiliario | No gravado | No gravado | Gravado |
Tasas Municipales | |||
| Tasa de Higiene y Profilaxis | No gravado | Exento | En algunos Municipios pretenden gravar los ingresos por locación. Cuestión que no compartimos. |
| Tasas inmobiliarias | No Gravado | No gravado | Gravado |
Como se observa en el cuadro comparativo, indicaron, la presión tributaria sobre las inversiones en inmuebles urbanos, es muy superior que la establecida para inversiones financieras, lo que hace que desde el punto de vista económico muchas veces la persona humana prefiera destinar sus ahorros a inversiones financieras o bien a la mera tenencia de moneda extranjera.
“Hay otros factores que inciden también en la decisión de los ahorristas, como por ejemplo la mayor liquidez que tienen las inversiones financieras en comparación con las inmobiliarias, y la situación del mercado inmobiliario, que, en la actualidad debido al incremento de la oferta de inmuebles para la venta, ha ocasionado bajas en el precio de venta en dólares de los inmuebles”, plantearon también, en diálogo con DOS FLORINES.
Propuesta de incentivos
“Considerando la voluntad política de tomar medidas que incentiven las inversiones inmobiliarias en nuestro país, promoviendo el desarrollo del sector de la construcción, como poderoso motor de la economía real y generador empleo; permitiendo de ese modo incrementar la oferta de inmuebles destinados a alquiler de vivienda que ayudarían a resolver el problema del déficit habitacional en Argentina, evitando asimismo que los contribuyentes destinen sus ahorros a la compra de la moneda extranjera u a otro tipo de inversiones financieras o especulativas, es que proponemos una reforma integral en impuestos nacionales, provinciales y municipales, que incentiven a los ahorristas argentinos a invertir en inmuebles con destino a alquiler de viviendas en la República Argentina”, enfatizaron.
Tista precisó que “para solucionar el problema del déficit habitacional en la Argentina, sería necesario no solo ampliar y mejorar la oferta de “créditos hipotecarios con destino a viviendas”, sino también “incentivar a los ahorristas en invertir en la adquisición de inmuebles con destino a locación para casa habitación” ampliando de ese modo la oferta de inmuebles con tal destino”. “Para ello vemos necesario e imprescindible que se implemente un régimen de incentivos tributarios (tanto a nivel nacional, provincial y municipal) para los inversores que destinen sus ahorros a la adquisición de inmuebles con destino alquiler para casa habitación“, plantearon.
Para dejarlo en claro, presentan un cuadro sinóptico de las propuestas de cambios en tributos nacionales, provinciales y municipales. Y posteriormente detallan y fundamentan cada una de las propuestas de modificación en los tributos Nacionales (en el régimen simplificado nacional -“Monotributo”-, en el impuesto a las ganancias, en el Impuesto al valor agregado; impuesto a los bienes personales) como asimismo en los tributos provinciales (impuesto a los ingresos brutos, sellos, impuestos inmobiliarios), y en las tasas municipales comerciales (tasas de higiene y profilaxis; tasas inmobiliarias municipales).
| Resumen Cambios Propuestos para incentivar la inversión inmobiliaria | |
| Impuestos Nacionales | |
| Régimen Simplificado (Monotributo) | Que los inmuebles destinados a alquiler con destino casa habitación NO se consideran como unidad de explotación a los fines de su exclusión en el Régimen Simplificado. Lo mismos para inmuebles por locaciones urbanas comerciales que se encuentren exentas en IVA. |
| Impuesto a las Ganancias | Que el alquiler de inmuebles con destinado casa habitación, tribute por lo “percibido” (no por lo devengado) y bajo un esquema cedular (impuesto cedular), con la alícuota del 5% pudiendo computar la deducción especial del art 100 LIG. Incorporación de la exención del Valor Locativo de inmuebles cedidos por el contribuyente gratuitamente o a un precio no determinado a los descendientes de primer grado, por consanguinidad o por afinidad. |
| Impuesto a los Bienes Personales | Que se incorpore la exención en el IBP, a los inmuebles, urbanos o rurales, (situados en la argentina) cuyos titulares sean personas humanas o sucesiones indivisas y que tengan como destino la locación para casa-habitación del locatario y su familia. |
| IVA | Que se actualice el importe de $1.500 mensuales, para el goce de la exención en el IVA de las locaciones comerciales. Pudiendo tomar como índice de actualización el índice para contratos de locación (ICL). |
| Impuestos Provinciales. ENTRE RÍOS | |
| Impuesto a los Ingresos Brutos | Que se otorgue la exención total por los ingresos provenientes de locaciones con destino a vivienda cuando el locador sea una persona humana. Es decir, NO sujeta a un monto máximo de alquileres (hoy está en $ 84.848). Que sea una exención que se goce de Pleno Derecho, ni sujeta a tramitación para su reconocimiento. (actualmente debe tramitarse, con demoras en los expedientes) |
| Impuesto a los Sellos | Que se otorgue la exención total a los Contratos de locación con destino a vivienda. |
| Impuesto Inmobiliario | Que se implemente un régimen de “exención” o “reducción” temporal (por un plazo determinado: ejemplo 2 años) del impuesto inmobiliario correspondiente a “obras nuevas” que tengan por destino inmuebles para casa habitación, ya sea inmuebles nuevos construidos o adquiridos por el propio propietario para su vivienda, como así también de inmuebles construidos o adquiridos por inversores que estén destinados a “alquiler para vivienda”. |
Tasas Municipales | |
| Tasa de Higiene y Profilaxis | Exención total por los ingresos provenientes de locaciones con destino a vivienda cuando el locador sea una persona humana, y que se goce de Pleno Derecho. No gravabilidad “al locador” en el caso de locaciones comerciales, dado que tributa el “locatario”. |
| Tasas inmobiliarias | Que se implemente un régimen un régimen de “exención” o “reducción” temporal (por un plazo determinado: ejemplo 2 años) de las tasas inmobiliarias correspondiente a “obras nuevas” que tengan por destino inmuebles para casa habitación, ya sea inmuebles nuevos construidos o adquiridos por el propio propietario para su vivienda, como así también de inmuebles construidos o adquiridos por inversores que estén destinados a “alquiler para vivienda”. |
