Cláusulas claves que evitan sorpresas en un contrato de alquiler

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, nos brinda consejos acerca de las cláusulas más conflictivas de la ley de alquileres que involucran las reparaciones por emergencia, el cobro de compensaciones y del depósito de garantía. Carlos Marcelo Pintos

La nueva ley de alquileres sancionada hace un año trajo aparejada una serie de cambios que perjudican tanto al inquilino como al propietario. A partir de su sanción, los locadores buscan llenar los vacíos legales y esquivar algunas cláusulas que les generan inseguridad.

¿Cómo evitar que el costo de un arreglo le impida cobrar el alquiler?

El corte de gas o la rotura de una cañería son algunos de los problemas más frecuentes en los edificios. Cuando algo se rompe en un departamento alquilado, la nueva ley dispone que el propietario tiene que hacerse cargo de su arreglo siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Esto puede darse de dos maneras distintas según la naturaleza del daño.

En caso de tratarse de una emergencia, el locatario reclama al locador que arregle el desperfecto dentro de las 24 horas a partir del aviso. Si este se niega o no contesta, la ley avala que el inquilino realice los arreglos por su cuenta a expensas del locador. Esto suele ser un riesgo para el dueño, dado que los inquilinos suelen buscar un profesional que les arregle el problema rápidamente sin tomarse el tiempo de buscar el mejor presupuesto. Por otro lado, si las reparaciones no son identificadas como urgentes, el dueño tiene un plazo de 10 días para resolver el problema. Pasada esa semana y media, el inquilino podrá hacerlo reparar a costas del locador.

Pero… ¿Quién determina si el problema es urgente o no?

Si por ejemplo se alquila una casa donde hay una gotera, la gravedad del problema varía en su ubicación. El arreglo sería urgente si se encuentra arriba de la cama, pero si está en el porche de entrada o en el quincho, no es urgente. Esta diferencia no se discrimina en el código.

Para evitar este tipo de conflicto, el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, propone aclarar en el contrato que, en propiedad horizontal, el inquilino debe notificar al locador y al administrador del consorcio, ya que en general el común de las reparaciones suele estar a cargo del consorcio y no del locador.
Entonces, es el administrador quien, desde su rol experimentado, juzga con el aval de las partes qué arreglo es urgente y cuál no. “Casi nadie pone esas cláusulas y suele ser una tremenda fuente de conflicto”, opina el letrado.

A veces, la adaptación de la cláusula puede nombrar al mismo corredor inmobiliario quien concretó el contrato como juez de la emergencia, ya que suele ser la persona encargada de administrar el cobro de alquileres y está al tanto de la situación.

Un problema derivado de este es el de la compensación. Se trate o no de una emergencia, el artículo 1204 bis de la nueva ley declara que el locatario puede compensar el costo de las reparaciones con el pago del alquiler. En una especie de débito automático, el inquilino le paga a alguien para que repare los daños y este después no paga el alquiler para compensar el gasto de su bolsillo.

Ante la perspectiva abusiva de esta cláusula, Abatti aconseja incorporar una cláusula que establezca que, si el monto de esa reparación urgente supera más de la mitad del alquiler vigente en ese momento, el inquilino lo podrá compensar en tres cuotas iguales. Esto previene que los locadores que viven de la renta de sus inmuebles se queden sin ingreso por los meses en los que se descuente el costo del arreglo.

¿Cómo lograr que los problemas del edificio no afecten las condiciones del contrato de alquiler?

En caso de que el uso y goce del inmueble se vea frustrado por causas no imputables al inquilino, o sea que por ejemplo deje de funcionar el ascensor o se rompa la caldera del edificio y no haya fondos de reservas para arreglarla, el artículo 1203 dispone que el locatario puede cobrarse el beneficio de dejar de pagar la renta, pedir una disminución del alquiler hasta que se solucione el conflicto o directamente rescindir el contrato sin pagar multas. Si se eligiera esta última opción, el inquilino puede además pedir que el propietario le indemnice la resolución anticipada del mes y medio o si es antes del año, además de demandar que le pague los gastos de mudanza y la comisión inmobiliaria del nuevo contrato que vaya a cerrar.

Por otra parte, la posibilidad de realizar el reemplazo temporal de la calefacción con un equipo split frío-calor no siempre da buenos resultados: primero porque no es el servicio que se firmó en el contrato sumado a que posteriormente provoca facturas monstruosas de electricidad, y por ende el inquilino está en su derecho de reclamar.

¿Y cuándo hay situaciones de intereses encontrados?

Otro ejemplo frecuente de desencuentros entre inquilinos y propietarios es cuando en los contratos se firma la vigilancia por 24 horas y por razones presupuestarias el consorcio decide finalizar esa contratación y poner un tótem digital en su lugar. Como eso no fue lo que el locatario firmó en un principio, puede exigir cualquiera de los beneficios nombrados previamente (dejar de pagar la renta, pedir una disminución del alquiler hasta que se solucione el conflicto o directamente rescindir el contrato sin pagar multas). “Está lleno de esos casos que el inquilino tiene razón si no dice nada el contrato. Piden la reducción del alquiler y ganan el juicio”, observa el letrado.

Para el abogado especialista en derecho inmobiliario, Abatti, esta condición es “totalmente a favor del inquilino, es desequilibrada y genera muchos conflictos”. Por eso, recomienda añadir una cláusula en el contrato que establezca que por suspensión o supresión total o parcial de algunos de los servicios que brinda el consorcio o prestadora de servicios -como electricidad, gas o internet- el inquilino renuncia a todo reclamo al locador y debe reclamar a la compañía prestadora.

¿Cómo obtener un depósito de garantía mayor a un mes?

La ley también modificó el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, y ahora establece que no puede requerirse del locatario ni el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, ni depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. Mientras que con la ley anterior el plazo mínimo de alquiler era de dos años con el pago anticipado de un mes por año, la actualización implica un plazo mínimo de 3 años con un mes por todo el concepto.

La norma es de orden público, lo que significa que las partes no pueden modificarlo en un escrito contractual. Sin embargo, Abatti explica que una modalidad habitual que se aplica entre locador y locatario es la de incorporar un tercero. Es decir, el locador se resguarda e incorpora una cláusula donde un tercero acredite el depósito equivalente a la cantidad de meses faltantes por año de contrato. De esta manera, un mes lo abona el inquilino y el monto extra acordado un tercero, que puede ser el fiador, un conocido del inquilino.

¿Cómo retrasar la devolución del depósito para cubrirse ante servicios impagos cuando finaliza el contrato?

El reintegro del depósito debe ser efectuado al momento de la restitución del inmueble, según la ley 27.551. Esto no contempla que, para esa circunstancia, pueda faltar el pago de las cuentas de los servicios que quedan pendientes o la cobertura de posibles daños no identificados al momento de la entrega de la unidad. Por eso, muchos abogados deciden agregar al contrato la condición de que el depósito sea devuelto a los 30 días de la entrega de la propiedad.

Fuente: La Nación – Mercedes Soriano