Mariano Lino Churruarín es abogado del fuero paranaense, asesor de empresas y uno de los profesionales del derecho que mejor ha entendido los cambios en las normativas atinentes a la locación de inmuebles a la luz de la Ley Nº 27.551; hoy tenemos su apreciación. Carlos Marcelo Pintos
Han pasado virtualmente ocho meses desde la implementación de la Nueva Ley de Alquileres (27.551) que ha provocado innumerables pronunciamientos en su contra por parte de propietarios (agrupados en la Cámara Argentina de Propietarios) y de las inmobiliarias (a través de la Confederación de Colegios Inmobiliarios de la Argentina -CoFeCI-) y el beneplácito de las entidades que agrupan a inquilinos (Inquilinos Agrupados y la Federación Argentina de Inquilinos y todo el arco político oficialista).
En nuestro Portal hemos podido reflejar parte de esas voces, hoy queremos consultar al respecto al abogado Mariano Lino Churruarín, un estudioso de la normativa, quien accedió a un ameno diálogo que ponemos a su consideración.
¿Cómo pondera esta reforma de las normas contractuales de locación que reformó la Ley 27.551?
“Desde la lógica general, se puede decir que siempre ha existido tensiones de la intervención del Estado en los contratos, según la racionalidad política y económica de diversos momentos históricos; en la Argentina ya ha habido diversos momentos en donde el Estado -en virtud de proteger ciertos grupos sociales- genera reglas protectorias.
“Esta ley tiene normas protectorias a favor del locatario; hay una finalidad de protección del mismo que se materializan en la ampliación del tiempo locativo, la limitación de las garantías; esclarece la distribución de las cargas en cuanto a las expensas ordinarias y extraordinarias; determina qué costos pueden ser trasladados y no trasladados; genera la posibilidad de optar por garantías no tradicionales tales como la garantía personal del locatario, seguro de caución o el aval bancario, en lugar de la tradicional garantía de fianza o fiador solidario.
“También limita la cantidad de depósitos de garantía [alquileres anticipados], y, más aún, la posibilidad de resolución anticipada sin costo, si pasado los seis meses quiere dejar el inmueble, previo aviso con tres meses de anticipación”.
¿Por qué cree que generó mucha polémica su puesta en vigencia?
“Considero que lo que afectó más su aceptación era que se diera en el contexto de la vigencia del DNU [Decreto de Necesidad y Urgencia] 320 que suspendía los desalojos, congelaba los cánones locativos, extendía la vigencia de contratos y su fianza. Creo que no era el mejor escenario; para colmo el 25 de septiembre se extendió la prórroga locativa que hubiera finalizado el 31 de setiembre [con el DNU 766/20] hasta el 31 de enero de , generando un malestar muy grande en los propietarios que veían licuarse sus ingresos en un entorno inflacionario que ni la pandemia había podido parar.
“Quedó caro que el Estado, en este contexto de pandemia, salió a proteger al sector de los locatarios, considerando que son familias que se encuentran en situación de fragilidad”.
En una capacitación que usted brindó a los corredores inmobiliarios colegiados en Entre Ríos pude escucharle que los contratos de locación pueden ser calificados como contratos de consumo. Explíquelo.
“Recordemos en primer lugar que nuestra legislación posee una Ley de Defensa del Consumidor [Nº 24.240] y que en ella han sido incorporados los contratos de locación, muchos de los cuales pueden estar calificados como contratos de consumo. En estos últimos años ha tenido una gran visibilidad esta ley e incluso hay varios artículos del Código Civil y Comercial -CCyC- que incorporaron varios artículos que protegen al consumidor y usuarios, de modo que los contratos de locación con destino final son contratos de consumo, con lo cual también tienen un marco de protección propio de la reglas.
“Todos los contratos se ven beneficiados, no sólo los de vivienda, sino aún los comerciales, como locatarios y como consumidores”.
Para que se dé la relación de consumo la parte locadora debe reunir algún tipo de condición ¿Un jubilado con una pequeña vivienda en renta es un proveedor?
“Vale aclarar que para que un contrato de locación pueda subsumirse como contrato de consumo tiene que tener dos requisitos; primero que haya un consumidor final (el locatario) y por el otro lado debe haber un proveedor. Si hay, siguiendo su ejemplo, un jubilado que tiene una única vivienda en alquiler él no sería considerado proveedor; pero si hay una persona física que es cuentapropista y que parte de sus ingresos normales y habituales provienen de dos, tres o más propiedades que tiene en locación, que está inscripto como locador en los organismos [fiscales] provinciales y nacionales y se dedica por sí mismo o a través de terceros a realizar contratos, renovaciones y demás; eso sí podría ser considerado como proveedor.
“También las inmobiliarias podrían ser consideradas como proveedores”.
¿Las inmobiliarias serían la parte intermediadora entre el proveedor [locador] y el consumidor [locatario]?
“Sí, en la relación de consumo integrarían el polo de proveedores. Un propietario que derive la administración de sus inmuebles en una inmobiliaria, por lo cual ésta estaría alcanzada por la figura de proveedor”.
¿Cree que la Ley 27.551 va a facilitar la relación de locadores y locatarios de cara al futuro?
“Creo que lo más importante de esta ley es que ha distribuido los costos de la locación en cuanto a qué le corresponde pagar a una y otra parte. También recordemos que gracias a esta Ley se ha solucionado el problema de la indexación de los cánones locativos [que había quedado en vigencia en la derogación de la llamada Ley de Convertibilidad], en especial en este contexto de inflación, lo que sería insostenible sin este cambio. Y esto beneficia a todas las locaciones, ya sea de viviendas como de uso comercial y otras.
“Ahora, el asunto de la conflictividad más tiene que ver con las repetidas prórrogas de los DNUs que dibujan un horizonte de incertidumbre. No alienta a concretar contratos de locación que no se saben si serán afectados por nuevas disposiciones, cambiando las reglas de juego por decreto en cuanto a plazos o precios máximos. Lo peor es que esto ya ha ocurrido en nuestra historia como país y creo que es el meollo de la conflictividad real y latente”.
Puedo interpretar que considera que la nueva ley de alquileres es una buena reforma.
“Por supuesto, me parece que la reforma de la ley ha traído algunas cuestiones positivas y se ha avanzado en muchos aspectos, por lo que la considero una buena reforma.
“Vamos a ver cómo a futuro cómo se van presentando las cosas; más allá de la pandemia.
“Creo que no se puede seguir interviniendo en los contratos y ahondando problemas entre locadores y locatarios; tampoco espero que este intervencionismo lleve a los propietarios a sacar del mercado sus inmuebles de la oferta locativa porque esto perjudicaría a muchas familias que no han podido acceder a su vivienda propia y dependen de alquilar”.
Mariano Lino Churruarin , Abogado, profesor de Derecho de Contratos y Obligaciones FCJS, Universidad Nacional del Litoral (UNL) y Responsabilidad Civil, Universidad Católica Argentina (UCA).
