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Análisis del comportamiento del mercado locativo provincial -Parte 2-

Para el sector comercial este año 2020 ha sido nefasto. La Pandemia más la cuarentena ha dejado a muchos emprendimientos en el camino y a tantos otros debilitados o a punto de desfallecer. Sobre este segmento de las locaciones también se difundió una serie de estudios desde la entidad que nuclea a los corredores inmobiliarios. Carlos Marcelo Pintos

Hoy toca abordar el análisis que el Centro de Estudios Inmobiliarios -CEI-, dependiente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos -CCPIER-, realizó en torno al comportamiento de las locaciones comerciales en contexto de Pandemia, contando con el aporte de de los corredores inmobiliarios de distintos puntos de la provincia, y que fuera difundido desde el mes de mayo pasado entre los colegiados y propalado en diversos medios de comunicación.
A título personal, y con el fin de contextualizar en modo más amplio los estudios realizados, comento que el sector de locaciones comerciales venía en declive desde 2019 merced a las erráticas políticas en materia económica que el anterior gobierno implementó durante ese año para corregir algunas distorsiones aparecidas en el mercado, pero sin mucha eficacia; agravada por el súbito salto del valor de la divisa norteamericana que si bien venía en alza, dicha revalorización era acompasada. Sin embargo en concomitancia con los resultados electorales de las PASO de agosto 2019, el dólar pegó un salto inusitado y que descolocó al más avisado.
Este marco de situación provocó una fuerte retracción en la contratación de locales comerciales e incluso bloqueó varias inversiones de actores comerciales que querían incrementar su participación en los negocios en desarrollo.
Llegamos al año 2020 con cambio de signo político en el gobierno, más dudas que certezas en cuanto a los lineamientos de la economía real y las expectativas estaban centradas en lo que comenzaría a suceder en el mes de marzo.
Hasta aquí un panorama de un número importante de locales en oferta para su alquiler, un sector comercial que procuraba mantenerse “a flote” y muchas esperanzas de mejoramiento en el consumo interno.

Marzo nos trajo otra cosa: La Pandemia.

La amenaza del COVID-19, las decisiones gubernamentales en torno a la emergencia sanitaria y la puesta en marcha de la cuarentena plantó un escenario que puso al comercio en general en un estado de alerta que fue fortaleciéndose con el correr de los meses, en especial porque este segmento locativo no había sido beneficiado con el decreto de necesidad y urgencia -DNU- que favoreció a los inquilinos de viviendas.
El Centro de Estudios Inmobiliarios de Entre Ríos puso en marcha un sistema de encuesta entre los corredores inmobiliarios entrerrianos para tener información en tiempo real, sistematizada y veraz para ir brindando un servicio a los matriculados que le permitan tomar decisiones, realizar gestiones o contemporizar situaciones de intereses encontrados entre locatarios y locadores, para preservar el entramado de servicio que se le brinda al mercado locativo.
A partir del mes de abril el CEI comenzó la medición, y munidos de herramientas informáticas de última generación fue brindando los informes durante los meses subsiguientes hasta llegar a diciembre último.


Con la lupa en los locales ocupados y vacantes

En el mes de abril, del universo auscultado, se pudo conocer que un 54,67 % de los locales estaban alquilados y el 45,33 % permanecían vacíos. De los locales ocupados el 55,17 % habían sido afectados por la cuarentena y el otro 44,83 no fueron afectados por pertenecer a rubros que fueron considerados esenciales. En cuanto al nivel de cumplimiento del pago del canon locativo de los locales NO afectados por la cuarentena, el nivel de cumplimiento fue del 94,33 % y el 5,67 % tuvo problemas para abonar la locación. En cuanto a los locales que SI fueron afectados por la cuarentena, sólo el 28,53 % de los locatarios pudieron pagar el total de lo acordado; el 47,26 % de los locatarios hicieron pagos parciales y se registró una morosidad del 24,21 % en ese mes.
Mayo se presentó, en cuanto al cumplimiento de los pagos del alquiler con guarismos desalentadores: Sólo el 60,49 % de los locatarios pudieron abonar en término su obligación, el 10,62 % de los comerciantes realizaron pagos parciales y el 28,89 % de los locatarios no pudieron abonar el canon convenido. En este informe se integró como un solo bloque, tanto a los locales afectados por la cuarentena como los que pudieron seguir abriendo, con diferentes restricciones, y mantenerse activos.
El mes de junio siguió la tendencia negativa del mes precedente, y se pudo saber del dossier correspondiente que del total de locales alquilados sólo el 30,41 % de los inquilinos pudo abonar en tiempo y forma su obligación contractual; el 47,37 % realizó pagos parciales (en muchos casos convenido con los propietarios) y un 22,22 % de los comerciantes no pudieron afrontar su compromiso por la paralización o disminución ostensible de sus ingresos.

Leve recuperación en el comercio

El mes de julio dio comienzo a una recuperación del cumplimiento de los pagos del canon locativo y, en muchos casos la puesta al día de la morosidad acumulada. Se puede observar que un 79 % de los cánones locativos fueron satisfechos en tiempo y forma, los pagos parciales mejoraron su performance con un 8,8 % y la imposibilidad de pago disminuyó a un 12,2 %.
Agosto mejora el cumplimiento de los inquilinos comerciales trepando a un 84,1 % de efectividad, exhibiendo un 9,2 % de pagos parciales y disminuyendo ostensiblemente la falta de pago a un 6,7 % del total estudiado.


Por su parte, el mes de septiembre se mantuvo cuasi estable respecto de agosto. El informe del CEI nos indica que el 82,1 % de las locaciones fueron satisfechas en tiempo y forma, se presentó un 8,7 % de pagos parciales y un 8,7 % de imposibilidad de abonar el canon locativo respectivo.
La curva ascendente de cumplimiento en el pago de los alquileres se ve alterada en el mes de octubre, pues sólo el 77 % de los locatarios pudieron pagar sus obligaciones de modo satisfactorio; los pagos parciales volvieron a aumentar a un 16,9 % y la imposibilidad de pago cae al 6,7 %.
Los meses de noviembre y diciembre han sido decisivos para muchos comerciantes y prestadores de servicios. El cierre de locales aumentó en estos meses por la imposibilidad de mantenerse con los exiguos ingresos, la acumulación de deuda y la levedad de sus emprendimientos, ya sea por no tener suficiente arraigo en el mercado o por la variación en el comportamiento de los consumidores, que ante las restricciones de desplazamiento o de cuidados han tenido que reducir sus trayectos y concentrar las compras en comercios de cercanía o con mejores posibilidades de provisión.

Un fin de año para el olvido

Del informe considerado, el mes de noviembre muestra -entre los locales que se mantuvieron en pie- un cumplimiento en el pago de su canon locativo del 76,6 %, un 14,6 % de pagos parciales y un 8,8 % de incumplimiento.
Diciembre, en cambio exhibe un cumplimiento en los pagos del 94,9 %, pagos parciales por un 2,5 % y la morosidad del 2,5 %, seguramente traccionado por la incorporación del medio aguinaldo al bolsillo del consumidor, que se volcó en compras de bienes o cumplimiento de deudas atrasadas y que benefició al comerciante en este fin de año tan peculiar.


Sin lugar a dudas trabajos estadísticos como los elaborados por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos a través de su Centro de Estudios Inmobiliarios no sólo le son útiles a los matriculados de la entidad, sino a la sociedad toda en su conjunto, ya sean estudiosos o legos, para poder tener un panorama más claro de la realidad, que juntamente con la información de otros temas y asuntos hacen un todo a la formación de una realidad incontrastable y sumamente necesaria para encarar un nuevo año sabiendo cómo nos fue y en qué medida queremos transformar esa realidad en mejoras para el bien común

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