Análisis del comportamiento del mercado locativo provincial

Las medidas sanitarias por el COVID-19 y la puesta en vigencia de los Decretos de Necesidad y Urgencia -DNU- que prorrogaron y congelaron los contratos locativos y sus cánones fueron analizados mes a mes por el Centro de Estudios Inmobiliarios de Entre Ríos. Carlos Marcelo Pintos

El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos -CCPIER- a través de su Centro de Estudios Inmobiliarios -CEI- viene brindando a sus matriculados y a la opinión pública, los resultados de comportamiento del sector alquileres (tanto para vivienda como comerciales) desde el inicio de las acciones de prevención sanitaria por la pandemia del COVID-19 y que generó un escenario particular y cuasi desconcertante a raíz de la puesta en vigencia de la cuarentena obligatoria, la paralización de gran parte del aparato productivo/comercial, la inmovilización de gran parte de la población -que debió mantenerse aislada en sus hogares-, sumado a la promulgación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 320-2020 que congelaba el valor de los alquileres, prolongaba la vigencia de los contratos con inminente conclusión e impedía desalojos hasta el 30 de septiembre y que luego se prolongó por el DNU 766 hasta el 31 de enero de 2021.

Esta combinación de medidas alertó a los profesionales del corretaje por las consecuencias que podrían acarrear en la relación con sus clientes (tanto locadores como locatarios) por las interpretaciones, de conflictos no deseados, como así también los abusos que pudieran configurarse en esta etapa.
Resultaba más que relevante acercar al matriculado información sistematizada y veraz, con la que pueda trabajar en su tarea cotidiana de administrar las propiedades que se les había confiado, en especial porque desde distintos medios de comunicación se comenzaron a especular de los comportamientos de inquilinos y propietarios reñidos con la legalidad o que alentaban al incumplimiento de las obligaciones contractuales (en especial el pago del canon locativo, las tasas o las expensas) creándose un clima de conflicto donde no lo había.
La tarea del Centro de Estudios Inmobiliarios, por supuesto, vino a dar un plafón de certeza ante tanta desorientación, habida cuenta que la información distribuida surgió del aporte de los mismos matriculados, de distintas ciudades entrerrianas y a través del aporte vía encuesta.

Las viviendas en el foco de análisis

En los primeros días del mes de mayo se pudo dar cuenta de los guarismos del mes de abril. Focalizados en las unidades habitacionales alquiladas, se pudo relevar un alto cumplimiento en el pago del canon locativo, alcanzando un guarismo del 95 %. El mes de mayo, en cambio, hubo un retroceso en el nivel de cumplimiento (un 76 %) que luego fue corrigiéndose en los meses posteriores.
El mes de junio recupera un nivel razonable de cumplimiento en el pago de los cánones locativos alcanzando un 90 %. Por su parte julio sube hacia el 94 % de pagos de alquileres, manteniéndose igual el mes de agosto. Se consideró en el informe que, en los meses de julio y agosto, y a raíz del cobro de aguinaldos, los locatarios pudieron satisfacer los atrasos incurridos entre mayo y junio según relevados por el CEI.

El mes de septiembre resultó el período con mejor performance ya que trepó al 96 % el pago de los alquileres, en cambio en el mes de octubre el cumplimiento de los inquilinos descendió al 89 %.
Noviembre y diciembre muestran aspectos diferenciados; mientras que en el undécimo mes el cumplimiento del pago locativo trepó al 95 %, en el mes de diciembre descendió al 87 %, poco menos que en el mes de octubre, aunque mayor que lo sucedido en mayo -este último el más bajo del período relevado-.

Cabe señalar en este sintético informe, que las otras categorías estudiadas (además del nivel de pago) fueron las de Pago parcial y Faltante de pago. En cuanto al de Pago parcial el guarismo en el período relevado promedió el 3 %. Por su parte el dato de Faltante de pago su promedio fue de poco más del 6 %, de los nueve meses analizados.

Nos queda en el tintero ofrecerles los resultados del mismo estudio pero focalizado en los locales comerciales, segmento locativo que posee características particulares y no fue alcanzado por los DNU que beneficiaron a los locatarios de viviendas, quedando al libre albedrío de las partes la resolución de los inconvenientes provocados por las medidas sanitarias en vigencia.

En los próximos días pondremos a disposición de nuestros lectores los resultados, mes a mes, de la información relevada por la entidad que agrupa a los corredores inmobiliarios en el territorio provincial.

Comportamiento de locatarios y locadores

Resulta necesario destacar que el estudio se llevó a cabo con información proporcionada por corredores inmobiliarios de toda la provincia, en distintos contextos socioeconómicos y diversas características edilicias (casas, departamentos, complejos multiviviendas y similares) de modo que el universo relevado fue amplio y variopinto.

Asimismo, se pudo relevar que el alto cumplimiento de los pagos del canon locativo provenía de inquilinos que en su mayoría son empleados públicos o con puestos laborales en la actividad privada que no fueron afectados por la pandemia/cuarentena, o al menos sus empleadores pudieron cumplir con sus obligaciones salariales de modo regular.
Esto da muestra que el universo de inquilinos de Entre Ríos se han comportado con gran responsabilidad, los propietarios han sido condescendientes con los locatarios que atravesaron dificultades económicas y el corredor inmobiliario ha sabido balancear los intereses de las partes para consensuar en una etapa que ha sido aciaga para el conjunto de la sociedad.