Alquileres, en el banquillo

Una análisis sobre los cambios aplicados a la ley de alquileres y el impacto a nivel local de la medida. Carlos Marcelo Pintos

La reforma del Código Civil y Comercial en lo atinente a contratos de locación para viviendas, instrumentada a través de la Ley Nº 26994, ha generado enormes expectativas tanto para los inquilinos como para los propietarios, pero no son los únicos actores preocupados por su implementación, ya que tanto los abogados como los corredores inmobiliarios han mostrado igual interés. Estos dos últimos porque tuvieron que rediseñar y particularizar los textos contractuales (particularmente los abogados) y los corredores reinstrumentar los requerimientos de inquilinos y propietarios (domicilios reales, domicilios especiales, domicilios electrónicos; tipos de garantías: personal, seguro de caución, aval bancaria, de fianza; ley de sellos ATER y notificación a la AFIP…).

El remplazo de algunos artículos, la modificación de otros y la ampliación de algunos trajeron al colectivo de inquilinos una serie de satisfacciones que a poco de la puesta en vigencia (1 de julio) se han trocado en desencanto. Y esto viene porque no a todos les entalló los cambios: los tres años de vigencia contractual está fenómeno, pero si no se sabe cuánto se va a terminar pagando al segundo y al tercer año con una inflación y retraso salarial incierto no es para tranquilizarse mucho; y menos en un país donde esas dos variables nunca corren parejas (por aquello de “los precios por el ascensor y los salarios por la escalera”). Y para colmo en medio de una crisis pandémica.

El otro aspecto negativo, y que era de esperar, estriba en la lógica suba del valor de los alquileres en los nuevos contratos (una vez superados los efectos del DNU 320/20), en donde el propietario va a querer resguardar su patrimonio, su renta expectante y las contingencias de una relación más extensa -supera los 1000 días-. La nueva obligación fiscal (por ahora comunicar a la AFIP, mañana no se sabe) también porta inquietud. Y ni hablar de las exigencias en tiempos y formas para atender los reclamos de roturas, desperfectos, si fueren de su responsabilidad.

Ya no es fácil encontrar una unidad habitacional a valores accesibles como antes de este cambio legislativo. En el mercado local los valores superaron entre un 20 % y un 30 %  de la proyección usual. También ha habido reacciones conservadoras: no se pone en alquiler hasta que no se divise un panorama más claro y conveniente.

Consultados algunos corredores inmobiliarios aseguraron que la demanda de alquileres ha crecido en los dos últimos meses, pese al “parate” de la pandemia –y la consiguiente inmovilización de gran parte de la población- pero la oferta no alcanza a satisfacer dicha demanda.

Por su parte, el Instituto de Estudios Inmobiliarios dependiente del Colegio que nuclea a los corredores, dio a publicidad que el índice de ocupación de las viviendas alquiladas alcanzan un 95 % de la oferta en plaza y que el nivel de pago de los cánones locativos arribaron en agosto a un 94 %, con tan solo un incumplimiento parcial o total del 6 %. Y esto, reiteramos, en medio de un mercado afectado por las consecuencias de la pandemia y su prolongada cuarentena, que ha carcomido los bolsillos de gran parte de los inquilinos, muchos de ellos monotributistas o asalariados con montos depreciados por la crisis.

Como se infiere, las locaciones comerciales y de otra índole (turísticas, guardas de cosas, diplomáticas, etc.) no sufrieron cambio. Se continúa con los criterios contemplados en el articulado al respecto que prescribe el Código Civil y Comercial (a la sazón cumpliendo recién su primer lustro). Aunque, a fuer de ser sincero, si bien la nueva ley no los afectó la pandemia sí lo hizo, y Dos Florines ya dio cuenta de ello en la información brindada por el corredor inmobiliario Saúl Benjamín Hojman.

En un próximo informe -en preparación- se brindará detalles legales, económicos y de comportamiento del mercado sobre la temática, que nos permitirá tener un panorama más certero.