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Estacionar en Paraná, un negocio con buena renta

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A medida que aumenta la demanda en la ciudad, la oferta comienza a expandirse y adopta nuevas modalidades. Donde antes había simples cocheras, hoy se montan estructuras que en algunos casos alcanzan los dos o tres pisos. Arquitectos y desarrolladores urbanos analizan con DOS FLORINES por qué hoy les conviene a los inversores construir para guardar autos y cuáles son las tendencias que se vienen. De todos modos, advirtieron que la zona céntrica está llegando a un colapso y que para ello es necesario descentralizar de manera planificada.

Nahuel Amore | Dos Florines

 

 

Que la capital entrerriana esté pensada como una ciudad primordialmente administrativa no es ninguna novedad. Del mismo modo, todos saben que las principales actividades se desarrollan en la zona céntrica y que el horario pico es la mañana. Sin embargo, el crecimiento de la ciudad y del parque automotor nunca estuvo acompañado por una planificación a largo plazo y quienes hacen uso de sus automóviles para trasladarse tienen muy presente que buscar estacionamiento se convierte en una odisea diaria.
Así, el mercado mira más allá y hace de este problema una oportunidad de negocios. Tal es el caso de los inversores de estacionamientos privados que en los últimos años apostaron no sólo a utilizar todos los terrenos disponibles y a demoler viejas casas en desuso, sino también a realizar construcciones más complejas para generar nuevos espacios. En calle 25 de Mayo, por ejemplo, se erige una estructura de tres niveles, algo inédito para esta ciudad.
En diálogo con DOS FLORINES, Adrián Bassi, presidente de la Asociación de Desarrolladores Urbanos y de Viviendas de Entre Ríos (Aduver), aseguró que esta tendencia se debe a que la rentabilidad de la actividad viene cada vez más en aumento. Según el estudio que realizaron para un colegio de profesionales que apuesta a este tipo de negocios en Paraná, “el valor de la tarifa ha subido más que el plazo fijo, más que el dólar y que la evolución del metro cuadrado de construcción”.
“Nosotros en el informe les decíamos que el Estado municipal a nivel de planificación no tenía nada previsto para modificar y que esta situación se iba a ir agravando. Por lo tanto, los valores de la tarifa por hora y la demanda iban a seguir aumentando. Y así fue tal cual, pasaron más de 2 años y hoy tenemos mayor presión sobre el centro y las tarifas siguen subiendo. Esto no tiene ninguna regulación, entonces el mercado se regula libremente”, explicó el arquitecto.

RENTABILIDAD. Para comparar la rentabilidad del negocio, Bassi planteó un ejemplo. “La renta de alquiler de casas ha ido cayendo. El porcentaje histórico de la renta de alquiler de un departamento para vivienda anda alrededor del 0,4 %. La renta comercial de un local por ahí es un poquito más. Pero la renta de una cochera es superior al 1 %”, destacó el arquitecto.
En ediciones anteriores, precisamente, José María Armándola, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, había asegurado que quienes invierten en viviendas se encuentran ante el dilema de construir para el 6 % que tiene capacidad de compra o para el 94 % que alquila, aunque esta última opción con la desventaja de que su rentabilidad es “casi nula”.
A raíz de los datos aportados por Bassi, entonces, la pregunta ya no es si es más rentable construir para alquilar o vender, sino si conviene seguir apostando a las construcciones para el mercado inmobiliario que tiene menor rentabilidad o para otro tipo de emprendimientos que tuvieron mayor impulso.
Hoy en día, según un relevamiento realizado por DOS FLORINES del mercado de los estacionamientos, el alquiler mensual de una cochera en la zona céntrica oscila los 1.000 pesos. En este sentido, la rentabilidad de un lugar para estacionar, con el plus incluso de ser muchos menos metros cuadrados que una vivienda, es más del doble que un tradicional negocio como los contratos de locación.
Incluso, para analizar cómo influye el metro cuadrado de construcción en este negocio, Bassi actualizó los datos. “El costo de construcción promedio superó los 10 mil pesos por metro cuadrado. Ahora bien, una estructura de hormigón de este tipo, si bien no tiene todas las instalaciones de una casa, indudablemente tiene una dimensión en cuanto a su estructura de soporte que también la hace bastante cara. Así que está en no menos de 7.000 u 8.000 pesos por metro cuadrado”, señaló.

NUEVOS NEGOCIOS. Debido a que la demanda sigue aumentando por un mercado automotor en permanente crecimiento, a pesar de los períodos que tuvo de amesetamiento, el arquitecto avizora nuevas modalidades de negocio en el rubro que ya funcionan en otras urbes y que, desde su punto de vista, están próximas a desembarcar en estas tierras.
“Por ahora hay un propietario que invierte y ve que es muy rentable, porque tiene todo el día ocupada la playa de estacionamiento, inclusive de noche; hacen alquileres mensuales y demás. Pero lo que seguramente va a llegar, si no se modifica nada, es la venta de la cochera”, apuntó.
Sobre este punto, explicó que se trata del “negocio de armar la venta de la cochera para renta compartida con la administración, tal y como se está haciendo en otras grandes ciudades donde se ve que hay una demanda enorme”.
Bassi detalló que la construcción de la cochera es mucho más barata que la construcción de un departamento y que por eso tiene menos riesgos. Además, aseguró que la transacción se hace en forma más simple, dado que no se necesitan garantías y no hay riesgo de que el inquilino se vaya.
“La relación que hay entre el metro de construcción de un departamento y su renta y el metro de construcción de una cochera y su renta, es superior la de la cochera. Por lo tanto, ese negocio indudablemente que va a llegar a Paraná”, remarcó.
Por otra parte, indicó que en Paraná no sólo se va a expandir el negocio de construir playas de estacionamiento en altura. “Algunas ciudades inclusive ya brindan otros servicios, como de mecánica, que son adicionales a los normales como lo es el simple depósito de un vehículo. Y eso indudablemente va a ir llegando”, afirmó.

DEMANDA. “¿Por qué llega mucho ese negocio en Paraná?”, es lo que se pregunta a sí mismo Bassi a la hora de entender el fenómeno de las cocheras. Y se responde: “Porque también ha subido la densidad de autos en la ciudad”.
En este sentido, planteó: “Nosotros lo que vemos es que la venta de vehículos se hace cada vez más simple, tanto para los vehículos usados como para los cero kilómetros. El acceso a los planes que hay, inclusive algunas concesionarias que tienen financiación propia, hace que a la gente se le haga bastante fácil llegar a un vehículo”.
Además del parque automotor expandido, Bassi observó otro aspecto que se complementa para derivar en el negocio de los estacionamientos privados. “La ciudad ha concentrado en el área comprendida dentro del boulevares todas las actividades y todos los usos”, destacó.
“A pesar de que la cantidad de autos llegó a un pico y luego se amesetó, seguirá siempre en crecimiento. Por eso, llega un momento en que uno se da cuenta que ante el corte de una de las calles, aparece el colapso de las paralelas”, analizó. Y subrayó: “Estamos en un punto de crisis de lo que se llama en urbanismo el esquema de centralidad”.

PLANIFICAR. Las principales obras de construcción para estacionamientos en Paraná se llevan a cabo en la zona céntrica, atraídos fundamentalmente por esa gran demanda. Ahora bien, Bassi señaló que esa zona “está a punto de ser inviable” y para ello resulta inevitable poner en acción la tan repetida y soplada palabra “planificar”.
El arquitecto aseguró que hoy se necesita un plan en conjunto entre el Municipio y la Provincia para descentralizar las funciones del Estado del microcentro. “Hay que pensar ya en un centro cívico multipropósito fuera de lo que se llama los bulevares. Esto es una cuestión de vida o muerte porque los servicios y la calidad de vida también colapsan”, advirtió.
“Hoy en Paraná tenemos a la mayoría de la población que necesita entrar al centro por alguna cuestión determinada, sea por algún trámite, al menos una vez por semana”, recordó. Por esto, propuso: “Hay que pensar otro tipo de ciudad, hay que generar subcentros, hay que descentralizar pero en la idea integral. Y hay que sacar al Estado del área dentro de bulevares y preservar lo que queda del patrimonio urbano arquitectónico”.
En este mismo sentido, describió: “Las cocheras, las playas de estacionamiento, se están comiendo el patrimonio de la ciudad, que por un lado en turismo lo valoramos mucho y lo mostramos, pero por otro lado, en la parte concreta de los negocios, se lo estamos dando a la máquina, al auto. El auto no para de demandar espacios y esa es una de las luchas que tiene la mayoría de las ciudades latinoamericanas”.
Ante esta situación, sostuvo que “en cada barrio de la periferia de la ciudad deben estar todos los servicios, del Municipio, la Provincia y la Nación, que estén los bancos, otro tipos de servicios de profesionales, que se instalen con oficinas y consultorios, que haya un supermercado con una escala mejor. Esa idea tiene que ver también con democratizar la trama urbana”.
Finalmente, en el marco del escenario político que vivimos y que en la ciudad significará el traspaso de gestión de Blanca Osuna a Sergio Varisco, el arquitecto insistió: “Desde Aduver estamos viendo con mucha preocupación que no hay una planificación que le saque la presión al centro de la ciudad. Ahora con el cambio de administración es una oportunidad; tal vez podamos decirle a los que toman decisiones que la ciudad necesita sacar del centro todos los usos que le están provocando esta crisis. Y debe hacerse en forma planificada, ordenada, en un término de 15 años”.

DATOS
-    1 % es la renta mensual del alquiler de cocheras en Paraná, según Adrián Bassi.
-    0,35 % es la renta mensual en promedio para alquilar una vivienda, según José María Armándola.
-    1.000 pesos es el valor mensual de una cochera en el microcentro de Paraná.


“Construir estructuras de hormigón para estacionamiento hoy es rentable”
“Hasta hace unos años no era rentable construir porque la estructura de hormigón que necesita una playa de estacionamiento es muy importante y requiere, por sus características, de mayor inversión total que una vivienda común. Entonces, si se están haciendo estructuras de hormigón para contener vehículos es porque es rentable y es porque la perspectiva que está viendo el inversor es a mediano y largo plazo. Y es cierto, tiene razón”, explicó. De todos modos, planteó su postura: “Pero lo que yo veo como urbanista es que esa tendencia hay que revertirla, tiene que haber un equilibrio. Puede haber edificios de cocheras, no hay ningún problema en ese sentido. Lo que no podemos hacer es que avance el esquema actual de la ciudad de Paraná en el centro, que ya es inviable. Está pasando algo que se debe solucionar con los profesionales actuando”, analizó el profesional consultado.


“Frenar el avance del auto con una mirada turística”
“Empezaron a aparecer playas de estacionamiento en lugares que eran impensados. La presión del vehículo es tan grande que se terminan utilizando todos los centros de manzana y se empiezan a demoler muchas construcciones para el uso del auto”, criticó Adrián Bassi sobre la situación que se está generando en Paraná. Desde su punto de vista como urbanista, cuestionó: “No puede ser que siga avanzando el automóvil, que siga ocupando áreas verdes, que siga comiéndose la construcción antigua, porque eso forma parte no sólo de la identidad, sino también de la otra parte que necesita la ciudad que es el tema turístico”. En este sentido, argumentó que “el turismo es preservador, es creador de puestos de trabajo, es más democrático porque distribuye el ingreso y además porque valora la mirada de la gente que viene de afuera”. Y destacó: “El turista valora el espacio verde, el lugar de reunión, la construcción antigua, el museo, la historia local. Y en ese sentido hay una lucha que en varios lugares de Europa se ha resuelto muy bien y tiene que ver con que le han puesto un freno al vehículo y han buscado la forma de que la gente tenga cerca de su casa todos los servicios”.



Fluidez e inmediatez de ingresos
Gustavo Sánchez Romero

En una ciudad donde todo confluye en un centro cívico y comercial atiborrado, donde las autoridades públicas han restringido notablemente los espacios para estacionar en el radio central y con la vocación de los paranaenses de llegar con el auto hasta la puerta de su destino, el estacionamiento privado es un negocio marcado por altos ingresos, que hacen caja en forma abultada, inmediata y líquida.
Se trata de un negocio de recaudación millonaria, tarifas desreguladas y demanda creciente. Esto ha llevado que se haya producido un importante crecimiento en los últimos años, con algunos cambios. En rigor, ya casi no quedan estacionamientos privados que vendan abonos mensuales para automovilistas. Está claro que el negocio es la rotación, donde se puede obtener hasta 10 veces más por parcela caliente a un auto que estacione y quede fijo. El promedio de cobro de un auto mensual oscila entre los 500 y 1000 pesos mensuales en zona céntrica, y esa misma parcela liberada para autos eventuales permite recaudar hasta unos 5000 pesos por mes.
En promedio, los estacionamientos poseen capacidad para unos 50 vehículos, a un costo de 25 pesos por hora en adelante, con abonos por todo el día pudiéndose pagar hasta 100 pesos las ocho horas. Porque la mayoría de los estacionamientos trabajan horario de comercio, sábado incluido, dejando los domingos y los horarios de siesta cerrado. Esto permite disminuir costos fijos del negocio. 
Como la demanda es creciente, la mayoría de los estacionamientos están ocupados a full casi todos los días, lo que habla que se estaría logrando una recaudación diaria de unos 10 mil pesos. Lo que llevaría a unos 250 mil pesos la recaudación mensual, llegando a los 3 millones de pesos anuales, aproximadamente. No es un negocio menor para quien sólo debe amortizar la inversión inicial, pagar impuestos y servicios y en el mejor de los casos un par de empleados mensuales.
Según un importante inversor y hombre de negocios en Paraná –que ofreció los datos con la promesa de mantener su nombre en el anonimato-, construir un estacionamiento desde cero, adquiriendo el terreno y llevando a cabo el plan de obra desde el inicio requiere un total de unos cinco o seis millones de pesos –dependiendo del terreno y con una estructura mínima.. Por lo tanto, la rentabilidad es altísimo, por lo que asistimos a un negocio que demanda muy bajo mantenimiento y pocos años para amortizar la inversión realizada.
Es por ello, sin duda, que se hayan conformado pooles de profesionales médicos, abogados, ingenieros, Etc, para avanzar en proyectos de inversión de este tipo e incluso sean los colegios de profesionales quienes hayan volcado sus excedentes disponibles en estos proyectos que tienen asegurada una demanda importante. 
“Hoy se ofrece como alternativa a los fideicomisos de departamentos por la alta rentabilidad que tiene, porque tiene una variedad de clientes y alta rotación y muy bajos costos mensuales, lo que hace que sea visto por los inversores como una opción segura y con muchas bondades”, rescató la fuente consultada.
La impresionante inversión que existe en la ciudad de Santa Fe en la materia puede adelantar una foto del futuro que se aproxima para Paraná. Complejos monstruosos con decenas de cocheras en altura y subterráneas marcan la tendencia y expresan la forma en que el mercado está resolviendo un problema de la vida moderna.

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